In den fünf Problemhäusern gibt es endlose Mängellisten – sie alle waren (zeitweise) von Stromsperrungen betroffen.
Die Intown-Gruppe (mittlerweile „Lianeo Real Estate GmbH“) ist nicht erst seit der Schließung und Evakuierung des Hannibal in Dorstfeld im September 2017 in Dortmund in „aller Munde“ und hat nicht unbedingt einen guten Ruf. Das liegt an einer Vielzahl von prekären bzw. leerstehenden Immobilien bundesweit, die den zahlreichen Tochtergesellschaften gehören. Doch diese Töchter sind zumeist nur wenigen Leuten bekannt. Dazu gehören auch zehn Häuser der Gruppe in der Nordstadt. Fünf der „Intown-Häuser“ konnte die Stadt Dortmund im Zuge des gesetzlichen Vorkaufsrechts erwerben. Sie finden sich ganz weit oben in der Problemhaus-Liste, die die „Task Force Nordstadt“ führt.
Die fünf Gebäude sind „städtebauliche Problemimmobilien höchster Priorität“
Die Elektroinstallationen müssen größtenteils komplett erneuert werden. Archivfotos: Alex Völkel
Der Rat hatte in nicht-öffentlicher Sitzung den Ankauf realisiert. Zum Paket des Projekts „North Rhine Properties GmbH“ gehören die Häuser Brunnenstraße 66, Oesterholzstraße 64, Burgholzstraße 35/Lortzingstraße 10, Heroldstraße 72 und Mallinckrodtstraße 58. Sie sollen nun gemäß der Ziele des Nordstadt-Programms saniert und verwendet werden. ___STEADY_PAYWALL___
Rund 1,25 Millionen Euro ließ die Stadt es sich kosten, die Problemhäuser zu erwerben. Denn diese beschäftigten die Bau- und Ordnungsbehörden sowie die Stadterneuerung seit Jahren. Sie sind klassische Problemhäuser – mitunter auch „Schrottimmobilien“ genannt. Bei der Stadt gelten sie als „städtebauliche Problemimmobilien höchster Priorität“, die zahlreiche städtebauliche Mängel und Missstände aufweisen.
Diese ziehen schnell einen ganzen Straßenzug herunter, weil sie entweder leer stehen oder als „Matratzenburgen“ dienen. So mancher Nachbar hat daher versucht, „aus Notwehr“ die problematische Nachbarimmobilie zu erwerben.
Sierau: „Das ist auch eine Form von Häuserkampf – das lohnt sich am Ende des Tages“
Es gibt viele bauliche Mängel im Haus, für die die (früheren) Mieter*innen keine Verantwortung tragen.
So oder so – Problemhäuser sind häufig auch Spekulationsobjekte. Sie werden mitunter bewusst leer gezogen, weil sie sich dann leichter weiterverkaufen lassen. Von daher wurde der Ruf nach Druck der öffentlichen Hand – Stichwort „Eigentum verpflichtet“ – immer größer. Die Task Force Nordstadt kontrollierte daher regelmäßig prekäre Immobilien. Ein Ankauf scheitert aber zumeist an völlig überzogenen Preisvorstellungen.
„Alle, die sich nicht an die Regeln halten und ihre Verantwortung als Vermieter nicht wahrnehmen, werden wir mit dem Läusekamm herausholen“, betont der damalige Oberbürgermeister Ullrich Sierau bei einem Besuchstermin der Nordstadt. „Auch um die zu schützen, die sich kümmern. Wir müssen ja die regeltreuen Investoren schützen.“
Es ist nicht das erste Mal, dass die Stadt das gesetzliche Vorkaufsrecht ausübt. Dies hatte der Rat in nicht-öffentlicher Sitzung beschlossen. „Das ist auch eine Form von Häuserkampf – das lohnt sich am Ende des Tages“, kommentierte Sierau bei einem Termin in der Nordstadt den Kauf der fünf Gebäude, ohne Intown dabei explizit zu nennen. Denn noch fünf weitere Immobilien hat die Stadt im Blick – dort ist die Situation ähnlich problematisch.
Häuser erfüllen „die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse“ nicht
Viele notwendige Arbeiten in den Häusern wurden – wenn überhaupt – unsachgemäß ausgeführt.
Sie sollen nun dazu genutzt werden, das Wohnungsangebot zu verbessern, aber auch die städtebauliche Situation und das Stadtbild. „Die baulichen Anlagen genügen gegenwärtig nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse“, heißt es in der Vorlage.
Alle Objekte standen 2019/2020 vor der Stromsperrung bzw. wurden gesperrt. Teils wurden die Gebäude auch vorübergehend wegen Unbewohnbarkeit geräumt, falls sie nicht ohnehin seit Jahren leer standen und stehen.
Im Einzelnen finden sich großflächige Risse und Putzschäden, defekte Hauseingangs- und Wohnungstüren, defekte Fenster und gesprungene Scheiben, schadhafte Balkone, defekte Dachflächenfenster und Dächer, feuchte Kellerwände, undichte Leitungen und teils auch unsachgemäß verlegte Elektroinstallationen. Weiter marode Bodenbeläge, Wand- und Bodenfliesen, fehlende und defekte Armaturen sowie teils freiliegende Heizungsleitungen.
Zur Wiederherstellung der Modernisierungsfähigkeit können Bundes- und Landeszuwendungen in Hohe von 95 Prozent der unrentierlichen Kosten in Anspruch genommen werden – daher lohnt sich für die Stadt auch der Ankauf von solch teuren Schrottimmobilien.
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Problemhäuser in der Nordstadt auf einem guten Weg – Positive Entwicklung setzt sich insgesamt fort
Der aktuelle Bericht zum Umgang mit problematischen Immobilien in der Dortmunder Nordstadt bestätigt: die Zahl der Problemimmobilien sinkt kontinuierlich. Von 122 erfassten Objekten sind aktuell 65 Problemimmobilien in der Bearbeitung, davon 44 Immobilien mit einer geringen bis mittleren Priorität. Bei den 17 Objekten mit hoher Priorität werden die Eigentümer*innen intensiv zu Förderinstrumenten und -angeboten beraten. Bei vier Immobilien führt die Stadt derzeit Ankaufsverhandlungen durch oder unterstützt einen Eigentümer*innenwechsel.
57 Objekte der städtebaulichen Problemimmobilien wurden durch Maßnahmen und Projekte bereits auf einen positiven Weg gebracht, davon wurden 26 ehemalige Problemimmobilien bereits saniert, weitere 17 befinden sich mitten in der Sanierung.
Als Problemimmobilien bezeichnete Gebäude sind in der Regel baulich verwahrloste Häuser. Sie fallen negativ durch Leerstand oder im Zusammenhang mit Müll, Lärm und unklaren, häufig prekären Mietverhältnissen auf. Problemimmobilien strahlen deutlich negativ auf ihr Umfeld und können, insbesondere bei einer Häufung von problematischen Objekten, eine Abwärtsspirale im Quartier auslösen.
Dank der intensiven Beratung zur Modernisierung, Sanierung und Fördermöglichkeiten ist annähernd die Hälfte der so im Fokus stehenden Gebäude auf einen positiven Weg gebracht worden.
Gelungen ist dies durch die Aktivierung von privaten Eigentümern über das Prinzip „fördern und fordern“. Der Instrumentenkatalog reicht dabei von Information und Beratung bis zur Anordnung städtebaulicher Gebote. Hierfür agiert das Amt für Stadterneuerung erfolgreich Hand in Hand mit dem Ordnungsamt und dem Amt für Liegenschaften. Die regelmäßigen Kontrollen auffälliger Immobilien und die konsequente Bearbeitung aller vorgefundenen Missstände zeigen Wirkung.
Ergänzend werden durch den gezielten Erwerb von Problemimmobilien durch die Stadt negative Entwicklungen aufgehalten und positive Impulse gesetzt. Somit verstetigt sich die positive Entwicklung.
In 2020 konnten 23 Fälle zum Abschluss gebracht werden. Seit 2011 konnten damit bereits 446 Vorgänge zu Problemhäusern abgeschlossen werden. Acht bislang nicht bekannte Immobilien wurden nach Überprüfung als neue Problemhäuser in die Bearbeitung aufgenommen.