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Grundstücksmarkt Dortmund in 2019: Bauen und Kaufen wird immer teurer – und ist dennoch vergleichsweise günstig

Das Bauen und Kaufen am Phoenixsee ist vergleichsweise teuer. Foto: Alex Völkel

Das Bauen und Kaufen am Phoenixsee in Dortmund-Hörde ist vergleichsweise teuer. Fotos: Alex Völkel

Mit interessanten Zahlen und Entwicklungen kann der Dortmunder Grundstücksmarktbericht 2020 aufwarten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat dazu die Kaufverträge der 4.400 Grundstücke, Häuser bzw. Wohnungen, die im Jahr 2019 in Dortmund für 1,5 Milliarden Euro den Besitzer wechselten, ausgewertet. Dabei schreibt sich die Tendenz fort: Die Preise in Dortmund ziehen weiter an. 

Quadratmeterpreise für Einfamilienhaus-Neubauten sind in fünf Jahren um 1.000 Euro gestiegen

Der Jahresüberblick für durchschnittliche Kaufpreise für Neubauten im Bereich individueller Wohnungsbau in Dortmund.

Die Entwicklung der Kaufpreise für Einfamilienhaus-Neubauten in Dortmund im Jahresvergleich.

Um neun Prozent sind die Preise bei Ein- und Zweifamilienhäusern angestiegen, sieben Prozent bei Geschosswohnungen und um 19 Prozent bei Gewerbegrundstücken – wobei bei Gewerbeflächen die Preise vergleichsweise gering sind und die Preissteigerungen vergleichsweise große Prozentsprünge ausmachen.

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In den vergangenen Jahren ist damit das Preisniveau weiter angestiegen: Wurden 2015 noch durchschnittlich 2.450 Euro pro Quadratmeter bei Einfamilienhaus-Neubauten bezahlt, waren es 2019 schon 3.640 Euro – fast 1000 Euro mehr! Das liegt nicht nur daran, dass die Grundstücke teurer geworden sind, sondern auch, dass die Baukosten an sich deutlich gestiegen sind.

Auch im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum sind die Preise gestiegen. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung sind letztjährig rund 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt worden. Bei Wohnungseigentum im Bestand ist analog zur Immobilienrichtwertentwicklung ein leichter Anstieg von rund drei Prozent zu erkennen. 

Die Mehrzahl der Verkäufe fand im Preissegment zwischen 75.000 und 150.000 Euro statt. Die teuerste Eigentumswohnung lag in der Peripherie des Phoenixsees bei nahezu 700.000 Euro. 

Bilanz für 2019: 75 Prozent der Käufer*innen kommen aus bzw. wohnen in Dortmund

Die Anzahl der Verkäufe in Dortmund 2019 nach Teilmärkten.

Der prozentuale Anteil der Verkäufe in Dortmund im Jahr 2019 nach den jeweiligen Teilmärkten.

„Der Markt geht ab und es gibt deutliche Steigerungen, aber immer noch einen sehr humanen Grundstücksmarkt im Vergleich mit anderen Großstädten über 500.000 Einwohner*innen. Bei uns ist es noch nicht wie bei anderen Metropol-Regionen in Deutschland“, betont Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses.

In allen Großstädten über 500.000 Einwohner*innen (außer in Bremen) gibt es vergleichbare Preissteigerungsraten. Allerdings ist das Niveau sehr unterschiedlich. Durch die geringen Zinsen wird das Bauen und Kaufen deutlich einfacher und auch als Geldanlage attraktiver. 

Allerdings kommen rund 75 Prozent der Käufer*innen von Immobilien aus Dortmund bzw. wohnten auch vor dem Kauf bereits hier. Die Zugezogenen kommen im Wesentlichen aus den angrenzenden Städten wie Bochum, Lünen und Schwerte sowie dem Ennepe-Ruhr-Kreis.

Die Zahl der Zwangsversteigerungen sinkt weiter – Gebote liegen über Verkehrswert

Die Zahl der Zwangsversteigerungen in Dortmund ist seit Jahren rückläufig - die Versteigerungserlöse steigen hingegen an.

Die Zahl der Zwangsversteigerungen in Dortmund ist seit Jahren rückläufig – die Versteigerungserlöse steigen hingegen an. Grafiken: Gutachterausschuss

Die Marktveränderungen werden auch bei der weiter gesunkenen Zahl der Zwangsversteigerungen deutlich. Diese gehen seit 2012 kontinuierlich zurück. Damals lag das Zinsniveau bei 5 Prozent, momentan gehen die Zinsen gegen Null. Dadurch lassen sich Zwangsversteigerungen nach Umschuldungen oft vermeiden. 

Bei den Objekten, die dennoch unter den Hammer kommen, sind immer seltener Schnäppchen zu machen. Früher mussten bei Versteigerungen mindestens 70 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes erreicht werden, um den Zuschlag zu bekommen. 

„Ein Großteil der Verfahren endet heute bei über 30 Prozent über dem Verkehrswert. Das sah vor zehn Jahren noch ganz anders aus“, berichtet Ulf Meyer-Dietrich, Stellvertretender Vorsitzender und Geschäftsführer des Gutachterausschusses.

Mehr Geschosswohnungsbau als Ein- und Zweifamilienhäuser in Dortmund

Neubaugebiet Stadtkrone-Ost

Der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern in Dortmund ist rückläufig – denn die Stadt Dortmund setzt verstärkt auf Geschosswohnungsbau.

Bei Wohnungseigentum im Bestand ist analog zur Immobilienrichtwertentwicklung ein leichter Anstieg von drei Prozent zu verzeichnen. Die meisten Verkäufe unbebauter,  jedoch baulich nutzbarer Grundstücke fanden in den Neubaugebieten Bergfeld und Rahmer Wald statt. 

In diesem Segment ist ein deutlicher Rückgang um über 30 Prozent an abgeschlossenen Kaufverträgen zu verzeichnen. Insbesondere bei Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhaus-Bebauung beträgt der Rückgang nahezu 40 Prozent. Dies kommt wenig überraschend, sondern liegt insbesondere daran, dass die Stadt Dortmund in den Planungen dies angesteuert hat. 

Weil der Wohnungsmarkt immer angespannter wird und die Bevölkerungszahl weiter wächst, setzt die Stadt vor allem auf Geschosswohnungsbau – die Flächen für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden reduziert, erklärt Stefan Thabe, Leiter des Stadtplanungs- und Bauordnungsamtes.

Leichte Steigerung bei den Dortmunder Bodenrichtwerten 

Stellten den Bericht vor: Christian Hecker (Vorsitzender Gutachterausschuss für Grundstückswerte), Ulf Meyer-Dietrich (Geschäftsführer Gutachterausschuss) und Stefan Thabe (Leiter Stadtplanungs- u. Bauordnungsamt). 

Stellten den Bericht vor: Christian Hecker, Ulf Meyer-Dietrich und Stefan Thabe (von rechts).

Die Bodenrichtwerte, abgeleitet aus Veräußerungen unbebauter Grundstücke, weisen insgesamt ein steigendes Niveau auf.

So beträgt die Bodenpreissteigerung – als Kennzahl für eine durchschnittliche Entwicklung im gesamten Dortmunder Stadtgebiet – für den individuellen Wohnungsbau ein Plus von neun Prozent und für den Geschosswohnungsbau ein Plus von sieben Prozent. 

Die Bodenrichtwerte, sowohl für den individuellen Wohnungsbau als auch für den Geschosswohnungsbau, sind entsprechend nahezu für das gesamte Stadtgebiet um 20 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das höchste Bodenrichtwertniveau ist in Kirchhörde/Lücklemberg, in der südlichen Gartenstadt und am Phoenixsee zu finden. Hier beträgt der Bodenrichtwert für ein potentiell unbebautes Ein- und Zweifamilienhausgrundstück 580 Euro pro Quadratmeter. 

Die Bodenrichtwerte für gewerblich nutzbare unbebaute Grundstücke sind im Mittel um zehn Prozent gestiegen. Die Preise für land- und forstwirtschaftliche Flächen haben – nach einer letztjährigen deutlichen Erhöhung – Bestand. 

Hintergrund: Was ist der Gutachterausschuss?

  • Die Gutachterausschüsse sind als Einrichtungen des Landes unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Kollegialgremien. Die Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet. 
  • Mehr über Gutachterausschüsse insbesondere über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte wie auch eine Kurzinformation über das Marktgeschehen 2019 in Dortmund ist unter www.gars.nrw.de/ga-dortmund abrufbar. 
  • Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt. 
  • Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten. 
  • Den vollständigen Grundstücksmarkbericht 2020 gibt es hier als PDF zum Download: Grundstücksmarktbericht Dortmund 2020

 

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