Im März stellten der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, Christian Hecker, sowie Geschäftsführer und sein Stellvertreter Ulf Meyer-Dietrich die wesentlichen Daten des Grundstücksmarktberichtes 2019 vor. Der Gutachterausschuss zeigt mit seinem jetzt veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2019 die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt im Jahr 2018 auf. Die Geschäftsstelle hat über 4.300 Kaufverträge registriert und analysiert. Im Berichtsjahr 2018 liegt der Geldumsatz – unter anderem dem vierprozentigen Rückgang an Grundstückstransaktionen geschuldet – mit rund 1,35 Milliarden Euro leicht unter dem des Vorjahres; gleichwohl handelt es sich um den zweithöchsten Umsatz der letzten fünf Jahre.
Beim Neubau von Eigentumswohnungen muss mit 2.600 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden
Bei den bebauten Grundstücken (ohne Wohnungs- und Teileigentum) ist die Anzahl der abgeschlossenen Verträge und der damit verbundene Geldumsatz leicht rückläufig. Lediglich bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist sowohl bei der Anzahl der Grundstückstransaktionen als auch beim Geldumsatz ein Anstieg festzustellen. Die Neubaupreise für Reihenend- und Doppelhaushälften liegen leicht unter 3.000 Euro/m² Wohnfläche.
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„Betrachtet man die Entwicklung der Immobilienrichtwerte als Synonym für die Entwicklung der Bestandsimmobilien, lässt sich eine Steigerung von rund sechs bis zwölf Prozent feststellen“, erläutert Ulf Meyer-Dietrich. Die für die Veräußerung positive Entwicklung ist auch durch das geringe Angebot begründet.
Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum ist sowohl die Anzahl der getätigten Transaktionen, als auch der Geldumsatz leicht zurückgegangen. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung muss mit durchschnittlich rund 2.600 Euro/m² Wohnfläche kalkuliert werden.
Die Preisschwankungen zum Vorjahr dokumentieren nicht fallende Preise. Sie sind eher durch unterschiedliche Ausstattung und die Lage im Stadtgebiet bedingt. Die teuerste Eigentumswohnung lag am Phoenix-See mit rund 3.900 Euro/m² Wohnfläche.
Auffälliger Rückgang im Teilmarkt des Geschosswohnungsbaus bei Käufen, aber zugleich Umsatzsteigerung
Bei Wohnungseigentum im Bestand ist analog zur Immobilienrichtwertentwicklung ein durchschnittlicher Anstieg von rund 20 Prozent zu erkennen. Der Geldumsatz für unbebaute, baulich nutzbare Grundstücke lag im Berichtsjahr 2018 bei rund 96 Mio. Euro, somit etwa drei Millionen unter dem des Vorjahres.
Die Anzahl der dem Geldumsatz zu Grunde liegenden, abgeschlossenen Kaufverträge ist hingegen gleich geblieben. Auffällig ist der Rückgang im Teilmarkt des Geschosswohnungsbaus. Gleichwohl steht dem Rückgang an Kauffällen in diesem Teilmarkt eine Umsatzsteigerung von rund 40 Prozent gegenüber.
Die meisten Verkäufe unbebauter Grundstücke fanden im Baugebiet Brechtener Heide und im Baugebiet Erdbeerfeld statt. Die Bodenrichtwerte, abgeleitet aus Veräußerungen unbebauter Grundstücke, weisen insgesamt ein steigendes Niveau auf.
Deutlicher Anstieg der Bodenrichtwerte, insbesondere bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen
„Die Bodenrichtwerte sind nahezu im gesamten Stadtgebiet um durchschnittlich acht Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern und um rund 14 Prozent im Geschosswohnungsbau gestiegen“, führt Christian Hecker aus.
Das höchste Bodenrichtwertniveau ist in Kirchhörde/Lücklemberg, in der Gartenstadt und am Phoenix-See zu finden. Hier beträgt der Bodenrichtwert für ein unbebautes Ein- und Zweifamilienhausgrundstück 530 bzw. 560 Euro/m².
Ein ähnlich positiver Trend ist für unbebaute gewerbliche Grundstücke zu erkennen. Hier ergibt sich eine Steigerung der Bodenrichtwerte um fünf Euro/m²; das sind zirka zehn Prozent.
Ein zum Teil deutlicher Preisanstieg ist bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen zu erkennen. So stiegen die Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen um 1,5 Euro/m² auf bis zu 6,5 Euro/m²; dies entspricht einer Steigerung von 30 Prozent. Der Bodenrichtwert für forstwirtschaftliche Flächen erhöht sich von 2,30 Euro/m² auf 2,50 Euro/m².
Weitere Informationen:
Grundstücksmarktbericht 2019_Kurzfassung
Der Gutachterausschuss ist als Einrichtung des Landes ein unabhängiges, nicht an Weisungen gebundenes, Kollegialgremium. Die Geschäftsstelle ist beim Städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet.
Infos über Gutachterausschüsse insbesondere über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte wie auch eine Kurzinformation über das Marktgeschehen 2018 in Dortmund ist unter www.gars.nrw.de/ga-dortmund abrufbar.
Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt. Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.
Reaktionen
Gutachterausschuss Dortmund (Pressemitteilung)
Halbjahresanalyse des Dortmunder Grundstückmarktes: Der Umsatz bei Grundstückstransaktionen ist im ersten Halbjahr weiter gestiegen
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat aktuell das erste Halbjahr auf dem Dortmunder Grundstückmarkt analysiert. Der Gutachterausschuss hat die gesetzliche Aufgabe zur Führung der amtlichen Kaufpreissammlung. Daher verfügt er als selbstständige und keinerlei Weisung unterworfene Landesbehörde, als einzige Stelle über eine vollständige Abbildung des Grundstücksmarktes. Alle Kaufverträge – und somit alle tatsächlich gezahlten Kaufpreise – werden dazu von den Notaren zur Verfügung gestellt und von der Geschäftsstelle ausgewertet.
Nach dem ersten Halbjahr liegen rund 2.000 Kaufverträge vor. Trotz Rückgang an Grundstückstransaktionen um rund 5 Prozent, ist der Geldumsatz um rund 7 Prozent gestiegen und lag bei rund 620 Millionen Euro. „Die Zunahme in den Umsatzzahlen ist weitestgehend auf das Segment gewerblich genutzter Grundstücke zurückzuführen“, so Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses. „Der Umsatz, aber auch die Anzahl an Grundstückstransaktionen bei gewerblich genutzten Immobilien ist jeweils um rund 50 Prozent gestiegen“, führt Hecker weiter aus. Insgesamt ist bei bebauten Grundstücken, mit Ausnahme von Mehrfamilienhäusern, ein Anstieg des Umsatzes zu verzeichnen. „Auch bei selbstgenutzten Immobilien, wie Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, ist dieser Trend erkennbar. Es wurde weniger verkauft, trotzdem ist der Umsatz um rund 10 Prozent gestiegen“ ergänzt Ulf Meyer-Dietrich, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses.
Die Preise von selbstgenutzten Bestandsimmobilien steigen im ersten Halbjahr 2019 insbesondere bei älteren Baujahren weiter an. „Bei unbebauten Baugrundstücken zeichnet sich ebenfalls eine zum Teil deutliche konjunkturelle Entwicklung ab. Wie in den Jahren zuvor führt das niedrige Zinsniveau zu einer gestiegenen Investitionsbereitschaft“ erläutert Ulf Meyer-Dietrich. Im Neubausegment ist der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Reihenend- bzw. Doppelhaushälften konstant und liegt bei rund 2.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Für die Analyse wurden sämtliche zum Zeitpunkt der Erstellung vorliegenden und notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge des Zeitraums vom 01.01. bis 30.06.2019 berücksichtigt.
Der ausführliche Halbjahresbericht wie auch weitere Informationen zum Gutachterausschuss Dortmund stehen unter http://www.gars.nrw.de/ga-dortmund bereit.