Von Joachim vom Brocke
Über 4500 Kaufverträge hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Dortmunder Vermessungs- und Katasteramt für Grundstückswerte im Stadtgebiet registriert und analysiert. Ergebnis: die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge ist um mehr als zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Das Umsatzvolumen liegt mit 1,5 Milliarden Euro über dem des Vorjahres (1,3 Milliarden Euro). Ein erstes Fazit: Gewerblich genutzte Grundstücke bestimmen den Trend.
Wohnungs- und Teileigentum gegenüber gewerblichen Grundstücken nicht mehr so gefragt
„Auffällig ist, dass ca. ein Drittel des gesamten Geldumsatzes – mehr als 500 Millionen Euro – auf ca. ein Prozent der Kaufverträge in der Regel für Geschäfts- und Büroimmobilien zurückzuführen sind. Die Investitionsbereitschaft ist auch Ausdruck der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt“, erläutert Christian Hecker, Geschäftsführer des Gutachterausschusses.
Bei den bebauten Grundstücken (ohne Wohnungs- und Teileigentum) sei die Anzahl der abgeschlossenen Verträge leicht zurückgegangen. Die positive Entwicklung im Geldumsatz setze sich fort – gewerblich genutzte Grundstücke bestimmen den Trend.
Rund 3100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kostet ein neues Reihenendhaus oder eine Doppelhaushälfte. Wohnungs- und Teileigentum, so ermittelten die ExpertInnen, seien nicht mehr so gefragt. Die Anzahl der Verkäufe wie auch der Geldumsatz seien zum Teil um mehr als 15 Prozent zurückgegangen.
Teuerste Eigentumswohnung in der südlichen Innenstadt: 6200 Euro je qm
Für eine neu errichtete Eigentumswohnung seien im vergangenen Jahr rund 2800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt worden. Spitzenreiter: die teuerste Eigentumswohnung (rund 120 Quadratmeter) lag in der südlichen Innenstadt mit rund 6200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Der durchschnittliche Kaufpreis für eine neu errichtete Doppelhaushälfte ist um etwa 15 Prozent auf rund 3100 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Aussagen über den Preis neu errichteter freistehender Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser sind nur bedingt möglich, da die Anzahl der Verkäufe nicht repräsentativ ist.
Wird die Entwicklung der Immobilienrichtwerte als Synonym für die Entwicklung der Bestandsimmobilien betrachtet, lässt sich eine durchweg positive Entwicklung feststellen. Diese bildet sich beim Geschosswohnungsbau in einer durchschnittlichen Erhöhung von rund 12 Prozent ab. Die Entwicklung bei Eigentumswohnungen sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt im Mittel bei 5 Prozent.
Kaufverträge bei unbebauten Grundstücken rückläufig – Spitzenpreise am Phoenixsee-Nordufer
Bei den unbebauten, jedoch baulich nutzbaren Grundstücken sind sowohl die Anzahl der Kaufverträge, als auch der Geldumsatz rückläufig. Dabei ist der Rückgang an Kaufverträgen insbesondere auf den Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zurückzuführen.
Der Bodenpreisindex als Kennzahl für eine durchschnittliche Entwicklung im gesamten Dortmunder Stadtgebiet, so ermittelten die ExpertInnen, liegt für den individuellen Wohnungsbau bei rund plus 4 Prozent und für den Geschosswohnungsbau bei rund plus 2 Prozent.
Die meisten Verkäufe unbebauter Grundstücke fanden im Baugebiet Brechtener Heide und im Baugebiet an der Kurler Straße statt. Der Bodenrichtwert ist für die Brechtener Heide von 220 Euro pro Quadratmeter auf 260 Euro und für das Baugebiet an der Kurler Straße von 220 Euro pro Quadratmeter auf 230 Euro gestiegen.
Der teuerste Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser befindet sich unverändert am Phoenixsee-Nordufer an der Uferpromenade mit 520 Euro; in Kirchhörde liegt der Quadratmeter-Preis bei 510 Euro.
Die Gutachterausschüsse sind als Einrichtungen des Landes unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Kollegialgremien. Die Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet.
Weitere Informationen:
- Der Dortmunder Immobilienwertrechner ist im Internet unter www.boris.nrw.de zu finden.
- Weitere Informationen über Gutachterausschüsse insbesondere über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte wie auch eine Kurzinformation über das Marktgeschehen 2017 in Dortmund ist unter www.gars.nrw.de/ga-dortmund abrufbar.
- Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt.
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Gutachterausschuss
Grundstücksmarktgeschehen im ersten Halbjahr 2018:
Mehr als 2000 Grundstücksverkäufe, Umsatz rückläufig
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat das erste Halbjahr auf dem Dortmunder Grundstückmarkt analysiert. Ähnlich wie im Vorjahr liegen nach dem ersten Halbjahr mehr als 2000 Kaufverträge vor. Während die Anzahl der Grundstücksverkäufe sich konstant verhält, ist der Geldumsatz um rund zehn Prozent zurückgegangen und lag bei rund 580 Millionen Euro.
„Der Rückgang in den Umsatzzahlen ist weitestgehend auf das Segment gewerblich genutzter Grundstücke zurückzuführen“, sagt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses. „Zwar ist die Investitionsbereitschaft zinsbedingt ungebrochen, gleichwohl ist die Veräußerungsbereitschaft renditebedingt eher zurückhaltend.“
So ist bei rückläufiger Anzahl an Kauffällen (- 17 Prozent) im Segment Mehrfamilienhäuser der Geldumsatz in diesem Segment deutlich gestiegen (+ 70 Prozent). Die Preisentwicklung von Bestandsimmobilien ist im ersten Halbjahr 2018 insbesondere bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern als auch Reihen- und Doppelhäusern insgesamt positiv. „Auch die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen mit einem weiteren Anstieg des Durchschnittspreises insbesondere bei Eigentumswohnungen der Baujahre bis 1975 bestätigt die fortwährende Wertentwicklung von „Betongold“ – sei es zur Renditeerzielung oder zur Eigennutzung“, sagt Ulf Meyer-Dietrich, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses. Dabei wurden genormte Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche statistisch analysiert und verglichen.
Im Neubausegment ist der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Reihenend- bzw. Doppelhaushälften leicht rückläufig und liegt bei rund 2700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Auf Grund der gesetzlichen Aufgabe zur Führung der amtlichen Kaufpreissammlung verfügt der Gutachterausschuss in der Stadt Dortmund, als selbstständige und keiner Weisung unterworfene Landesbehörde, einzig über eine vollständige Abbildung des Grundstücksmarktes. Alle Kaufverträge – und somit alle tatsächlich gezahlten Kaufpreise – stellen die Notare dazu zur Verfügung, und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet sie aus.
Für die Analyse wurden sämtliche vorliegenden und notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge vom 1.1.2018 bis 30.6.2018 berücksichtigt. Der ausführliche Halbjahresbericht wie auch weitere Informationen zum Gutachterausschuss Dortmund sind veröffentlicht unter http://www.gars.nrw.de/ga-dortmund.