Miete ist ein zentrales politisches Thema, das sich auch in Dortmund von seiner negativen Seite zeigt. Wie der Wohnungsmarktbericht 2026, der auf Daten von 2025 beruht, belegt, steigen auch hier die Mieten, die Suche nach passenden Wohnungen dauert für viele Menschen immer länger, und der Wohnungsneubau kommt nur schleppend voran.
Die Durchschnittsmiete steigt weiter
Mit Blick auf die Mieten zeigt sich, dass die Kosten pro Quadratmeter für Bestandswohnungen von 8,97 Euro (2024) auf 9,30 Euro (2025) gestiegen sind. Das entspricht einem Anstieg von 3,7 Prozent; seit 2020 sind die Mieten in diesem Segment um 24 Prozent gestiegen.
Für Neubauwohnungen stieg der Preis von 13,29 auf 13,71 Euro, also um 3,1 Prozent. Vor allem bei großen Wohnungen ab 90 Quadratmetern lässt sich laut Bericht ein überdurchschnittlicher Preis und eine überdurchschnittliche Preisentwicklung beobachten.
Seit dem 1. März 2025 gilt in Dortmund die Mietpreisbremse. Vermieter:innen dürfen bei neuen Mietverträgen demnach nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Ob die Regelung einen nennenswerten Effekt hat, könne laut Bericht „allerdings nicht seriös eingeschätzt werden“.
Die Stimmungslage spiegelt sich im Kommunalen Stimmungsbarometer wider, für das Fachleute aus der Wohnungswirtschaft die Lage in verschiedenen Preissegmenten einschätzen. Im niedrigen, geförderten und mittleren Segment wird die Situation als angespannt bewertet. Auch das obere Preissegment nimmt die Lage inzwischen tendenziell negativer wahr, schätzt sie aber noch als relativ ausgewogen ein.
Wenige Neubauten in 2025: Kosten und Zinsen bremsen
Mehr Neubau gilt als eines der wichtigsten Mittel gegen hohe Mieten. Die Zahlen für 2025 sind ernüchternd: Die Fertigstellungen sanken gegenüber dem Vorjahr um 43,5 Prozent auf 898 Wohnungen. Auch bei den Baugenehmigungen gab es einen Rückgang um 42 Prozent auf 992. Beide Werte sind die niedrigsten seit zehn Jahren, wie Stadtbaurat Stefan Szuggat, Dezernent für Umwelt, Planen und Wohnen, erläuterte.
In der Nordstadt wurden 361 Wohneinheiten fertiggestellt, unter anderem an der Bornstraße, am Burgtor und im Karlsquartier. Das Ziel der Stadt ist es, jährlich für 2.000 neue Wohnungen zu sorgen. Dieses Ziel wird seit Jahren verfehlt.
Auf die Frage nach dem Ziel sagte Szuggat: „Fläche ist ja da.“ Allein auf den 72 Hektar aktuell bebaubarer Fläche könnten laut Bericht 1.140 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 3.050 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern entstehen. Doch das Baugeschehen sei durch hohe Kreditzinsen und teure Rohstoffe eingeschränkt: „Die Finanzierung stellt ein Problem beim Bauen dar“, so Szuggat.
An Fördermitteln flossen 2025 insgesamt 109,5 Millionen Euro nach Dortmund, mehr als das ursprünglich zugewiesene Budget. Die Fördermittel kamen Modernisierungsprojekten und dem Neubau zugute. Für 2026 könnten weitere Mittel fließen, die Nachfrage übersteige aber schon jetzt das verfügbare Budget.
Was bringt der „Bauturbo“ der Bundesregierung?
Gegen den Neubau-Rückstand soll der sogenannte Bauturbo der Bundesregierung helfen. Das Regelwerk ermöglicht unter anderem Baugenehmigungen ohne laufendes Bauleitplanverfahren, also: weniger bürokratische Hürden, schnelleres Bauen. Der Rat der Stadt Dortmund hat die Anwendung des Gesetzes beschlossen. Erste Projekte mit zusammen 350 Wohneinheiten hätten bereits davon profitiert, so Szuggat.
Doch der Dezernent dämpfte zugleich die Erwartungen: Gelockerte Vorschriften brächten wenig, solange die Baukosten zu hoch seien. „Wenn es eine Schwächung bei der Antragsstellung gibt, können wir da wenig machen“, sagte er.
Auch die mögliche Rolle der Dortmunder SPD-Bundestagsabgeordneten Sabine Poschmann, seit Mai 2025 Staatssekretärin im Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, sah Szuggat nüchtern: „Es gibt keine Lex-Dortmund-Gesetze.“ Poschmann kenne die lokale Lage, könne diese aber allenfalls in laufende Gesetzesvorhaben „einspielen“.
Geförderter Bestand: ohne Neubau bis 2035 auf 11.700
Der Bericht widmet sich auch dem Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen. Sie entstanden mit zinsgünstigen Darlehen des Landes NRW und dürfen nur an Haushalte vermietet werden, die ein bestimmtes Einkommen nicht überschreiten und damit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben.
Die Miethöhe ist für einen bestimmten Zeitraum gebunden. Ende 2025 gab es in Dortmund noch 19.871 solcher Wohneinheiten, 894 weniger als im Vorjahr.
Ohne nennenswerten Neubau könnte der Bestand bis 2035 auf rund 11.700 Wohneinheiten fallen. Zum Erhalt des aktuellen Bestands wären jährlich 800 geförderte Mietwohnungen nötig.
Menschen bleiben, weil sie keine passende Wohnung finden
Dortmund hat 612.165 Einwohner:innen und 316.900 Haushalte. Julia Meininghaus vom Amt für Wohnen verwies darauf, dass Prognosen zum künftigen Zuzug schwierig seien, weil der Großteil des Zuzugs aus dem Ausland komme, sich dies aber kaum verlässlich vorhersagen lasse.
Deutlich ablesbar ist dagegen der sogenannte Lock-in-Effekt: Menschen wollen eigentlich umziehen, finden aber keine geeignete Ersatzwohnung und bleiben deshalb in ihrer aktuellen Wohnung, ob diese zu groß oder zu klein ist.
Das blockiere den Wohnungsmarkt, weil kaum Wohnungen frei werden. Die innerstädtische Umzugshäufigkeit liegt mit 57 Umzügen je 1.000 Einwohner:innen auf einem historischen Tiefstand.
Den Bericht gibt es hier als Pdf zum Download: Wohnungsmarktbericht 2026
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