Umsatzsteigerung trotz weniger abgeschlossener Kaufverträge

Hohe Dynamik bei den Umsätzen auf dem Grundstücksmarkt in Dortmund

Luftbild Nordstadt
Laut Gutachterausschuss lag der Umsatz auf dem Dortmunder Immobilienmarkt mit rund zwei Milliarden Euro 25 Prozent höher als im Vorjahr. Trotz steigender Preise befinde sich Dortmund im Städtevergleich im gemäßigten Bereich. Archivfoto: Alex Völkel für Nordstadtblogger.de

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zeigt mit seinem aktuell veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2022 die Entwicklung auf dem Dortmunder Grundstücksmarkt auf. „Im Jahr 2021 lag der Umsatz des Dortmunder Immobilienmarkts erstmals über zwei Milliarden Euro und damit rund 25 Prozent über dem des Vorjahres“, beschreibt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses, das Geschehen im letzten Kalenderjahr. Dieser Anstieg sei umso bemerkenswerter, da die Anzahl an Grundstückskaufverträgen zurückgegangen sei.

Umsatzsteigerung von 47 Prozent im Teilmarkt Geschosswohnungsbau

Fünf-Jahresüberblick Geldumsatz und Anzahl der Kauffälle gesamt.
Fünf-Jahresüberblick Geldumsatz und Anzahl der Kauffälle gesamt. Grafik: Stadt Dortmund

„Die Investitionsbereitschaft ist ungebrochen. Insbesondere die Vermögenssicherung und Geldanlage in Geschosswohnungsbau und in gewerblich genutzte Grundstücke ist deutlich in den Umsatzzahlen abzulesen“, ergänzt Ulf Meyer-Dietrich, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses.

So ist im Teilmarkt Geschosswohnungsbau trotz einer geringeren Anzahl an Kaufvorgängen eine enorme Umsatzsteigerung von 47 Prozent zu verzeichnen. Für das zurückliegende Jahr wurden seitens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund über 4.700 Kaufverträge registriert und analysiert und damit rund sechs Prozent weniger als im Vorjahr. Der Geldumsatz im Berichtsjahr 2021 liegt bei rund 2,13 Milliarden Euro.

Es sind zwar rund zehn Prozent weniger Ein- und Zweifamilienhäusern verkauft worden als im Jahr 2020, der Umsatz ist jedoch geringfügig gestiegen. Die Preisentwicklung eigengenutzter Wohnimmobilien zeichnet sich durch eine deutliche Steigerung von durchschnittlich 19 Prozent aus. Der höchste Kaufpreis für ein Ein-/Zweifamilienhaus wurde in Lücklemberg mit rd. 2,5 Millionen Euro erzielt.

Trotz steigender Preise im Geschosswohnungsbau liegt Dortmund im gemäßigten Bereich

Verhältnis von Investition und Ertrag von Städten mit mehr als 500.000 Einwohner:innen.
Verhältnis von Investition und Ertrag von Städten mit mehr als 500.000 Einwohner:innen. Grafik: Deutscher Städtetag / Arbeitskreis Wertermittlung

Die deutliche Umsatzsteigerung im Geschosswohnungsbau spiegelt sich auch in der Preisentwicklung wieder. So lässt sich eine durchweg ansteigende Entwicklung bei Bestandsimmobilien von +14 Prozent feststellen.

„Die allgemeine Preisentwicklung und die Bereitschaft in den Geschosswohnungsbau zu investieren zeigt die Attraktivität des Standorts Dortmund,“ erläutert Ulf Meyer-Dietrich. „Gleichwohl liegt Dortmund im Vergleich zu vielen anderen Städten mit mehr als 500.000 Einwohner:innen immer noch im eher gemäßigten Bereich.“

Dies wird durch einen Vergleich der sogenannten Rohertragsvervielfältiger, einem Indikator aus dem Verhältnis von Investition und Ertrag, von Städten mit mehr als 500.000 Einwohner:innen deutlich.

Trotz Preissteigerung sind Eigentumswohnungen im Städtevergleich in Dortmund günstiger

Fünf-Jahresüberblick Wohnungseigentum Geldumsatz und Anzahl gesamt. Grafik: Stadt Dortmund

Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum liegen Anzahl und Umsatz der getätigten Transaktionen in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen verhält sich ähnlich wie die bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

So ist auch hier eine Steigerung im Mittel von rund 14 Prozent zu verzeichnen. Die teuerste veräußerte Eigentumswohnung lag in der Stadtkrone-Ost bei 1,3 Millionen Euro. Auch bei neu errichteten Eigentumswohnungen ist ein weiterer Preisanstieg erkennbar. „So liegen diese im Mittel mit inzwischen rund. 3.670 Euro/m² Wohnfläche rund zehn Prozent über dem Preis des Vorjahres,“ führt Christian Hecker aus.

Aber auch hier zeigt sich im Vergleich zu anderen Großstädten, dass Eigentumswohnungen in Dortmund noch deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Großstädte liegen.

Online kostenfreie Marktpreisermittlung mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator möglich

Fünf-Jahresüberblick unbebaute, baulich nutzbare Grundstücke Geldumsatz und Anzahl gesamt. Grafik: Stadt Dortmund

Zur eigenverantwortlichen Ermittlung eines aktuellen Marktpreises steht kostenfrei ein Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) unter www.boris.nrw.de zur Verfügung.

Dort kann unkompliziert unter Angabe von wenigen Parametern ein ungefährer Immobilienwert ermittelt werden, um eine erste Einschätzung zu bekommen, die jeweils noch individuell angepasst werden kann.

Der Geldumsatz für unbebaute baulich nutzbare Grundstücke lag im Berichtsjahr 2021 bei rund 108 Millionen Euro und somit etwa 70 Prozent über dem Vorjahr. Dies ist umso bemerkenswerter, als dass rund zehn Prozent weniger Verträge abgeschlossen wurden – eine Verstetigung der deutlich rückläufigen Tendenz der letzten Jahre und somit einer der Faktoren für steigende Grundstückspreise.

Nur sieben Verträge wurden in klassischen Neubaugebieten abgeschlossen

Wohnungsbau am Phoenix-See. Das höchste Bodenrichtwertniveau ist in Dortmund in der südlichen Gartenstadt, in Lücklemberg und am Phoenixsee zu finden. Archivfoto: Alexander Völkel für nordstadtblogger.de

Lediglich sieben Verträge wurden in klassischen Neubaugebieten abgeschlossen, allesamt im Erdbeerfeld in Mengede. „Zu einer nachhaltigen Entspannung dieses Grundstücksmarkts kann die Entwicklung neuer Wohnbaugebiete, insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, führen“, weist Christian Hecker auf die Situation hin.

Die Bodenpreissteigerung für den Wohnungsbau liegt im Mittel bei rund plus zehn Prozent. Das höchste Bodenrichtwertniveau ist in der südlichen Gartenstadt, in Lücklemberg und am Phoenixsee zu finden. Allerdings setzt die Stadt vor allem auf Geschosswohnungsbau, um den Druck auf dem Wohnungsmarkt zu mindern. Daher ist auch in den nächsten Jahren wenig Bewegung im Bereich der Eigenheime zu erwarten.

In Spitzenlagen liegen die Bodenrichtwerte für ein unbebautes Grundstück für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bei bis zu 700 Euro/m². Interessant werden die Bodenrichtwerte auch vor dem Hintergrund der Grundsteuerreform. „Die steuerliche Neubewertung aller Grundstücke beginnt ab dem 1. Januar 2022. Die aktuellen Bodenrichtwerte bilden somit die Basis für die nächsten sieben Jahre“, erklärt Ulf Meyer-Dietrich.

Grundstücksmarktbericht liefert wichtige Daten für die Immobilienwirtschaft

Der komplette Grundstücksmarktbericht steht am Ende des Artikels als pdf-Datei zur Verfügung.
Der komplette Grundstücksmarktbericht steht am Ende des Artikels als pdf-Datei zur Verfügung. Grafik: Stadt Dortmund

Veränderungen der Bodenrichtwerte für gewerblich genutzte Grundstücke gab es nicht. Hier waren zwar die Anzahl an Grundstückstransaktionen und der Umsatz deutlich um ca. 24 bzw. 31 Prozent gestiegen. Die Bodenrichtwerte bleiben jedoch insgesamt auf dem Niveau des Vorjahres.

Bei landwirtschaftlichen Flächen erhöht sich der Bodenrichtwert um 1,50 Euro/m² auf 8,50 bzw. 9 Euro /m². Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Flächen (ohne Aufwuchs) bleiben auf dem Niveau des Vorjahres.

Die Gutachterausschüsse sind als Einrichtungen des Landes unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Kollegialgremien. Die Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet. Mehr über Gutachterausschüsse insbesondere über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte ist unter www.gars.nrw/dortmund abrufbar.

Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt. Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.

Weitere Informationen: Dortmunder Grundstücksmarktbericht 2022

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