Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zeigt mit seinem aktuell veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2022 die Entwicklung auf dem Dortmunder Grundstücksmarkt auf. „Im Jahr 2021 lag der Umsatz des Dortmunder Immobilienmarkts erstmals über zwei Milliarden Euro und damit rund 25 Prozent über dem des Vorjahres“, beschreibt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses, das Geschehen im letzten Kalenderjahr. Dieser Anstieg sei umso bemerkenswerter, da die Anzahl an Grundstückskaufverträgen zurückgegangen sei.
Umsatzsteigerung von 47 Prozent im Teilmarkt Geschosswohnungsbau
„Die Investitionsbereitschaft ist ungebrochen. Insbesondere die Vermögenssicherung und Geldanlage in Geschosswohnungsbau und in gewerblich genutzte Grundstücke ist deutlich in den Umsatzzahlen abzulesen“, ergänzt Ulf Meyer-Dietrich, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses.
So ist im Teilmarkt Geschosswohnungsbau trotz einer geringeren Anzahl an Kaufvorgängen eine enorme Umsatzsteigerung von 47 Prozent zu verzeichnen. Für das zurückliegende Jahr wurden seitens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund über 4.700 Kaufverträge registriert und analysiert und damit rund sechs Prozent weniger als im Vorjahr. Der Geldumsatz im Berichtsjahr 2021 liegt bei rund 2,13 Milliarden Euro.
Es sind zwar rund zehn Prozent weniger Ein- und Zweifamilienhäusern verkauft worden als im Jahr 2020, der Umsatz ist jedoch geringfügig gestiegen. Die Preisentwicklung eigengenutzter Wohnimmobilien zeichnet sich durch eine deutliche Steigerung von durchschnittlich 19 Prozent aus. Der höchste Kaufpreis für ein Ein-/Zweifamilienhaus wurde in Lücklemberg mit rd. 2,5 Millionen Euro erzielt.
Trotz steigender Preise im Geschosswohnungsbau liegt Dortmund im gemäßigten Bereich
Die deutliche Umsatzsteigerung im Geschosswohnungsbau spiegelt sich auch in der Preisentwicklung wieder. So lässt sich eine durchweg ansteigende Entwicklung bei Bestandsimmobilien von +14 Prozent feststellen.
„Die allgemeine Preisentwicklung und die Bereitschaft in den Geschosswohnungsbau zu investieren zeigt die Attraktivität des Standorts Dortmund,“ erläutert Ulf Meyer-Dietrich. „Gleichwohl liegt Dortmund im Vergleich zu vielen anderen Städten mit mehr als 500.000 Einwohner:innen immer noch im eher gemäßigten Bereich.“
Dies wird durch einen Vergleich der sogenannten Rohertragsvervielfältiger, einem Indikator aus dem Verhältnis von Investition und Ertrag, von Städten mit mehr als 500.000 Einwohner:innen deutlich.
Trotz Preissteigerung sind Eigentumswohnungen im Städtevergleich in Dortmund günstiger
Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum liegen Anzahl und Umsatz der getätigten Transaktionen in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen verhält sich ähnlich wie die bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
So ist auch hier eine Steigerung im Mittel von rund 14 Prozent zu verzeichnen. Die teuerste veräußerte Eigentumswohnung lag in der Stadtkrone-Ost bei 1,3 Millionen Euro. Auch bei neu errichteten Eigentumswohnungen ist ein weiterer Preisanstieg erkennbar. „So liegen diese im Mittel mit inzwischen rund. 3.670 Euro/m² Wohnfläche rund zehn Prozent über dem Preis des Vorjahres,“ führt Christian Hecker aus.
Aber auch hier zeigt sich im Vergleich zu anderen Großstädten, dass Eigentumswohnungen in Dortmund noch deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Großstädte liegen.
Online kostenfreie Marktpreisermittlung mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator möglich
Zur eigenverantwortlichen Ermittlung eines aktuellen Marktpreises steht kostenfrei ein Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) unter www.boris.nrw.de zur Verfügung.
Dort kann unkompliziert unter Angabe von wenigen Parametern ein ungefährer Immobilienwert ermittelt werden, um eine erste Einschätzung zu bekommen, die jeweils noch individuell angepasst werden kann.
Der Geldumsatz für unbebaute baulich nutzbare Grundstücke lag im Berichtsjahr 2021 bei rund 108 Millionen Euro und somit etwa 70 Prozent über dem Vorjahr. Dies ist umso bemerkenswerter, als dass rund zehn Prozent weniger Verträge abgeschlossen wurden – eine Verstetigung der deutlich rückläufigen Tendenz der letzten Jahre und somit einer der Faktoren für steigende Grundstückspreise.
Nur sieben Verträge wurden in klassischen Neubaugebieten abgeschlossen
Lediglich sieben Verträge wurden in klassischen Neubaugebieten abgeschlossen, allesamt im Erdbeerfeld in Mengede. „Zu einer nachhaltigen Entspannung dieses Grundstücksmarkts kann die Entwicklung neuer Wohnbaugebiete, insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, führen“, weist Christian Hecker auf die Situation hin.
Die Bodenpreissteigerung für den Wohnungsbau liegt im Mittel bei rund plus zehn Prozent. Das höchste Bodenrichtwertniveau ist in der südlichen Gartenstadt, in Lücklemberg und am Phoenixsee zu finden. Allerdings setzt die Stadt vor allem auf Geschosswohnungsbau, um den Druck auf dem Wohnungsmarkt zu mindern. Daher ist auch in den nächsten Jahren wenig Bewegung im Bereich der Eigenheime zu erwarten.
In Spitzenlagen liegen die Bodenrichtwerte für ein unbebautes Grundstück für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bei bis zu 700 Euro/m². Interessant werden die Bodenrichtwerte auch vor dem Hintergrund der Grundsteuerreform. „Die steuerliche Neubewertung aller Grundstücke beginnt ab dem 1. Januar 2022. Die aktuellen Bodenrichtwerte bilden somit die Basis für die nächsten sieben Jahre“, erklärt Ulf Meyer-Dietrich.
Grundstücksmarktbericht liefert wichtige Daten für die Immobilienwirtschaft
Veränderungen der Bodenrichtwerte für gewerblich genutzte Grundstücke gab es nicht. Hier waren zwar die Anzahl an Grundstückstransaktionen und der Umsatz deutlich um ca. 24 bzw. 31 Prozent gestiegen. Die Bodenrichtwerte bleiben jedoch insgesamt auf dem Niveau des Vorjahres.
Bei landwirtschaftlichen Flächen erhöht sich der Bodenrichtwert um 1,50 Euro/m² auf 8,50 bzw. 9 Euro /m². Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Flächen (ohne Aufwuchs) bleiben auf dem Niveau des Vorjahres.
Die Gutachterausschüsse sind als Einrichtungen des Landes unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Kollegialgremien. Die Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet. Mehr über Gutachterausschüsse insbesondere über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte ist unter www.gars.nrw/dortmund abrufbar.
Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt. Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.
Weitere Informationen: Dortmunder Grundstücksmarktbericht 2022
Reaktionen
Halbjahresanalyse des Dortmunder Grundstücksmarktes (PM)
Im ersten Halbjahr wurde in Dortmund mit 2.350 Kauffällen in etwa die gleiche Anzahl an Grundstückstransaktionen wie im Vorjahr abgeschlossen. Der Geldumsatz ist, entgegen dem Trend der letzten Jahre, zwar leicht um rd. 8 Prozent zurückgegangen und lag bei rund 973 Millionen €.
„Der leichte Umsatzrückgang ist allerdings ausschließlich auf gewerblich genutzte Grundstücke zurückzuführen, ansonsten ist der Umsatz bei Wohnimmobilien bei nahezu gleicher Anzahl an Kaufverträgen gestiegen“, so Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses. „Dieses findet sich auch in der Preisentwicklung wieder“, führt Christian Hecker weiter aus.
„Wir haben im ersten Halbjahr durchgehend, teils deutlich steigende Preise zu verzeichnen. Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (u.a. gestiegener Finanzierungs-, Energie- und Baukosten) finden hierbei nur bedingt Berücksichtigung, da diese nicht prägend für das gesamte erste Halbjahr waren,“ fasst Christian Hecker mit Blick auf aktuelle Entwicklungen die Lage auf dem Grundstücksmarkt zusammen.
Bei Bestandsimmobilien liegt das Preisniveau beispielsweise im Segment der Eigentumswohnungen bzw. Reihen- und Doppelhaushälften bei bis zu +19 Prozent über dem des Vorjahres“, erläutert Ulf Meyer-Dietrich, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses. Eine ähnliche Tendenz stellt sich im Neubausegment für Eigentumswohnungen dar. So ist der durchschnittliche Kaufpreis deutlich von rd. 3.800 auf 4.460 €/m² Wohnfläche gestiegen.
Hinsichtlich der (halb-)jährlichen Preisentwicklung unbebauter Wohnbaugrundstücken zeichnet sich ein ähnlicher Trend wie bei den Bestandsimmobilien ab. „Auch hier zeichnet sich ein konjunktureller Preisanstieg für Wohnungsbaugrundstücke ab. So sind die Bodenpreisindices im ersten Halbjahr 2022 um rund 10 Prozent gestiegen“, führt Ulf Meyer-Dietrich aus. Wie bei bebauten Grundstücken, spiegeln sich auch hier nur bedingt die geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wieder. Die Anzahl der veräußerten unbebauten Baugrundstücke liegt in etwa auf dem Niveau des Vorjahres.
Für die Analyse wurden sämtliche zum Zeitpunkt der Erstellung vorliegenden und notariell beurkundeten Grundstückskauffälle des Zeitraums vom 01.01. bis 30.06.2022 berücksichtigt. Der ausführliche Halbjahresbericht wie auch weitere Informationen zum Gutachterausschuss Dortmund stehen unter http://www.gars.nrw/dortmund bereit.
Zum Ausschuss:
Der Gutachterausschuss hat die gesetzliche Aufgabe zur Führung der amtlichen Kaufpreissammlung. Daher verfügt er als selbstständige und keinerlei Weisung unterworfene Landesbehörde, als einzige Stelle über eine vollständige Abbildung des Grundstücksmarktes. Alle Kauffälle – und somit alle tatsächlich gezahlten Kaufpreise – werden dazu von den Notaren zur Verfügung gestellt und von der Geschäftsstelle ausgewertet.
Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2022: gestiegene Preise und Rekordumsatz (PM IM NRW)
Der Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen zeigt sich 2021 insgesamt unbeeindruckt von der Corona-Pandemie und verzeichnet abermals einen enormen Preisanstieg. Das geht aus dem jetzt veröffentlichten Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 2021 hervor.
2021 kauften die Menschen in Nordrhein-Westfalen weniger Immobilien und Grundstücke als im Vorjahr. Insgesamt wurden 142.586 bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum mit einer Gesamtfläche von 192,2 Quadratkilometern erworben. Das sind etwa 2.500 Kauffälle weniger als 2020 – ein Rückgang von zwei Prozent. Demgegenüber steht ein Rekordumsatz von 56,52 Milliarden Euro – ein Anstieg von 16 Prozent. Der hohe Gesamtumsatz hängt vor allem damit zusammen, dass die Preise über alle Teilmärkte hinweg durchschnittlich ein Plus von 14 Prozent verzeichnen.
Die Preise für unbebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke stiegen mit regionalen Unterschieden im Schnitt um zwölf Prozent an. Den höchsten Quadratmeterpreis gibt es in Düsseldorf. In mittleren Wohnlagen liegt der Preis hier bei 1.150 Euro pro Quadratmeter. 2020 kostete der Quadratmeter 1.000 Euro; 2017 waren es noch 740 Euro. In acht weiteren Städten gibt es Bodenpreise ab 600 Euro pro Quadratmeter, hauptsächlich in der „Rheinschiene“. Dagegen kann in einigen ländlichen Gebieten (z. B. Eifel, Sauer- und Siegerland, Ostwestfalen/Lippe) Bauland für einen Preis von unter 50 Euro pro Quadratmeter erworben werden.
Auch die Preise für Wohnungseigentum legten landesweit erneut mit 13 Prozent zu. Eigentumswohnungen in Köln und Düsseldorf sind mit durchschnittlich 6.410 Euro pro Quadratmeter am teuersten. Darauf folgt Münster, wo der Quadratmeter Wohnfläche 5.980 Euro kostet.
Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen erstellt jährlich den Grundstücksmarktbericht. Er ist das Ergebnis der Auswertung des Datenmaterials der örtlichen Gutachterausschüsse. Er informiert umfassend und aktuell über Umsätze, Preise und Preisentwicklungen auf allen Grundstücksteilmärkten in Nordrhein-Westfalen.
Der Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen sowie die dem Bericht zugrundeliegenden Grundstücksmarktdaten Nordrhein-Westfalen können unter http://www.boris.nrw.de kostenlos heruntergeladen werden.