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Entwicklung auf dem Dortmunder Grundstücks- und Immobilienmarkt 2020: bislang keine Corona-Effekte

Bislang scheint sich Corona noch nicht auf den Dortmunder Grundstücksmarkt auszuwirken. Foto: Stadt Do

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zeigt mit seinem aktuell veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2021 die Entwicklung auf dem Dortmunder Grundstücksmarkt auf. Durch die COVID-19-Pandemie waren im Jahr 2020 zwar weitreichende Auswirkungen auf alle Lebensbereiche zu verzeichnen. Auch mögliche Einflüsse auf den Immobilienmarkt wurden in dem Gremium diskutiert. Die Analyse der Kaufpreissammlung lässt hingegen zurzeit keine Folgen für den Dortmunder Grundstücksmarkt erkennen.

Investitionsbereitschaft 2020: bislang kein Einfluss der Pandemie – Auswirkungen auf Teilmärkte noch unklar

„Die Investitionsbereitschaft war in 2020 aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase, der Zinsentwicklung bei Banken und Sparkassen und der Sicherung von Vermögen in wertbeständige Wohnimmobilien pandemieunbeeinflusst“, führt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses, aus. „Er befindet sich in Summe auf dem Niveau des Vorjahres.“

Eventuelle Auswirkungen auf andere Teilmärkte (Büro, Gewerbe) hinsichtlich der Vermietungs- und Investmentmärkte sind nicht abschließend bestimmbar. Für das zurückliegende Jahr wurden seitens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Dortmund über 4.800 Kaufverträge registriert und analysiert und damit rd. acht Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz im Berichtsjahr 2020 liegt, wie in den letzten Jahren, bei rund 1,5 Milliarden Euro.

Preiszunahme bei eigengenutzten Wohnimmobilien – 3,5 Mill. für Ein-/Zweifamilienhaus in Lücklemberg 

Stellten den Bericht vor: Christian Hecker (Vorsitzender Gutachterausschuss für Grundstückswerte), Ulf Meyer-Dietrich (Geschäftsführer Gutachterausschuss) und Stefan Thabe (Leiter Stadtplanungs- u. Bauordnungsamt). 

Konnten im letzten Jahr den Grundstücksmarktbericht für 2019 noch in Präsenz vorstellen (von vorne): Christian Hecker, Ulf Meyer-Dietrich und Stefan Thabe. (Archivbild: Völkel)

Die Preisentwicklung insbesondere eigengenutzter Wohnimmobilien als auch die Entwicklung der marktbeschreibenden Indikatoren (Liegenschaftszinssatz, Marktanpassungsfaktoren, Immobilienrichtwerte) bestätigen eine deutliche Preiszunahme.

Bei bebauten Grundstücken (ohne Wohnungs- und Teileigentum) sind die Anzahl der abgeschlossenen Kauffälle und der damit verbundene Geldumsatz insgesamt leicht rückläufig. Wird der Teilmarkt der Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäusern und Geschosswohnungsbau) näher betrachtet, ist bei nahezu gleicher Anzahl an abgeschlossenen Kauffällen ein Anstieg des Geldumsatzes von neun Prozent zu verzeichnen.

Die Umsatzsteigerung spiegelt sich auch in der Kaufpreisentwicklung wider. So lässt sich eine durchweg positive Entwicklung bei Bestandsimmobilien zwischen vier und elf Prozent feststellen. Der höchste Kaufpreis für ein Ein-/Zweifamilienhaus wurde in Lücklemberg mit rd. 3,5 Millionen Euro erzielt.

Allgemeine Preisentwicklung von Bestandsimmobilien zeigt Vertrauen von Käufern in Standort Dortmund

Dortmund wächst und prosperiert - so sieht es zumindest die Stadtspitze.

Dortmund wächst und prosperiert, Baugrundstücke sind knapp, insbesondere für den Mietwohungsbau.

Bei gewerblich genutzten Immobilien ist die Anzahl an Grundstückstransaktionen deutlich um ca. 35 Prozent zurückgegangen, der Umsatz hingegen ist um fünf Prozent gestiegen, begründet durch einen sehr hohen Kauffall.

Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum ist die Anzahl der getätigten Transaktionen – aufgrund einer größeren Anzahl an Verkäufen von Garagen/Stellplätzen – deutlich gestiegen, der Geldumsatz hingegen nur leicht. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung sind letztjährig rund 3.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt worden, und damit gut 15 Prozent mehr als im Vorjahr.

Bei den Kaufpreisen für Wohnungseigentum im Bestand ist analog zur Immobilienrichtwertentwicklung ein deutlicher Anstieg von durchschnittlich gut 20 Prozent zu erkennen.

„Die allgemeine Preisentwicklung von Bestandsimmobilien zeigt das Vertrauen der Käufer in den Standort Dortmund und die Werthaltigkeit von Immobilien,“ erläutert Ulf Meyer-Dietrich als stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses. „So ist insbesondere in den innenstadtnahen Lagen ein deutlicher Preisanstieg zu verzeichnen.“ Die teuerste veräußerte Eigentumswohnung lag jedoch in Kirchhörde bei 700.000 Euro. Zur eigenverantwortlichen Ermittlung eines aktuellen Marktpreises steht übrigens kostenfrei ein Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) zur Verfügung (unten verlinkt).

Mangel an Wohnbaulandflächen: Größere Gebiete der letzten Jahre in Dortmund fast vollständig bebaut

Der Geldumsatz für unbebaute baulich nutzbare Grundstücke lag im Berichtsjahr 2020 bei rund 60 Millionen € und somit etwa vier Millionen unter dem des Vorjahres. Die Anzahl der dem Geldumsatz zu Grunde liegenden, abgeschlossenen Kauffälle ist ebenfalls rückläufig. Hier ist ein erneuter deutlicher Rückgang um gut 20 Prozent zum Vorjahr (Vorjahr: minus 33 Prozent) zu verzeichnen.

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2021

Lediglich 14 Verträge wurde in Neubaugebieten abgeschlossen, davon 7 in der Brechtener Heide. „Die größeren Baugebiete der letzten Jahre sind fast vollständig bebaut und ein geringeres Angebot an Bauplätzen findet sich in steigenden Bodenrichtwerten
wieder“ verdeutlicht Christian Hecker. So beträgt die Bodenpreissteigerung, als Kennzahl für eine durchschnittliche Entwicklung im gesamten Dortmunder Stadtgebiet, für den individuellen Wohnungsbau gut neun und für den Geschosswohnungsbau rund fünf Prozent.

„Die größere Bereitstellung von Wohnbaulandflächen würde zu einer Entspannung in diesem Teilmarkt führen“ ergänzt Ulf Meyer-Dietrich. Das höchste Bodenrichtwertniveau ist in Lücklemberg, in der südlichen Gartenstadt und am PHOENIX See zu finden. Hier überschritt der Bodenrichtwert für ein unbebautes Ein- und Zweifamilienhausgrundstück die 600 Euro/Quadratmeter-Schwelle.

Veränderungen für gewerblich genutzte Grundstücke gab es nicht. Hier blieb der Bodenrichtwert auf dem Niveau des Vorjahres.
Bei landwirtschaftlichen Flächen erhöht sich der Bodenrichtwert um einen Euro auf 7,00 bzw. 7,50 Euro pro Quadratmeter. Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Flächen wurden neu definiert und erstmalig ohne Aufwuchs in Höhe von 1,20 Euro/Quadratmeter ausgewiesen (ehem. 2,40 Euro inkl. Aufwuchs).

Weitere Informationen:

  • Grundstücksmarktbericht 2021 für die Stadt Dortmund (für das Jahr 2020); hier:
  • Die neusten und alle Grundstücksmarktberichte NRW 2021 (für das Jahr 2020); hier:
  • Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) unter: http://www.boris.nrw.de
  • Die Gutachterausschüsse sind als Einrichtungen des Landes unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Kollegialgremien. Die Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet. Mehr über Gutachterausschüsse insbesondere über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte ist unter www.gars.nrw/dortmund abrufbar. Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt.
  • Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.
  • Vorsitz und Geschäftsführung: Christian Hecker, Stellv. Vorsitz: Ulf Meyer-Dietrich; Geschäftsstelle: Märkische Straße 24-26
    44141 Dortmund. E-Mail: gutachterausschuss@stadtdo.de. Internet: http://www.boris.nrw.de oder http://www.gars.nrw/dortmund
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Ein Gedanke zu “Entwicklung auf dem Dortmunder Grundstücks- und Immobilienmarkt 2020: bislang keine Corona-Effekte

  1. Zahl der Baugenehmigungen in Dortmund in 2020 gestiegen (PM) Beitrags Autor

    Zahl der Baugenehmigungen in Dortmund in 2020 gestiegen

    1.922 Baugenehmigungen im Jahre 2020 zeigen, dass Dortmund für Investor*innen ein attraktiver Standort für Aktivitäten im Wohnungsneubau ist. Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 Prozent mit einem deutlichen Schwerpunkt im Mehrfamilienhausbau.

    Diese hohe Zahl und die positive Entwicklung der Genehmigungszahlen in den letzten Jahren lassen hohe Fertigstellungszahlen in den nächsten Jahren erwarten. Denn Baugenehmigungen reichen nicht, es muss auch umgesetzt werden. Zahlen zu den Fertigstellungen in 2020 werden erst für Ende Mai von IT-NRW (Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen) erwartet. Die Fertigstellungszahlen sind auch immer ein Spiegel für die Umsetzungsmöglichkeiten der Bauwirtschaft.

    Mit der hohen Zahl an Bauanträgen reagieren die Wohnungswirtschaft, Projektentwickler und private Investoren auf die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in Dortmund. Oberbürgermeister Thomas Westphal sagt dazu: „Mein Ziel ist es, 20.000 neue Wohnungen in den nächsten 10 Jahren zu bauen. Für die Großstadt der Nachbarn brauchen wir mehr und bezahlbaren Wohnraum für die Menschen, die hier leben. Dem Ziel sind wir mit den 1.922 Baugenehmigungen im Jahr 2020 ein gutes Stück näher gekommen. In den nächsten Jahren müssen wir aber noch eine Schippe drauf legen.“

    Die Pandemie hat zu keinen Einbrüchen bei der Antragstellung und Erteilung von Baugenehmigungen in 2020 geführt. Dafür geht der Dank von OB Westphal an alle Antragsteller für das hohe Engagement und an die Mitarbeiter*innen der Bauordnung für den hohen Output trotz der anhaltenden Corona-Beschränkungen.

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