Das kommunale Wohnungsunternehmen Dogewo21 hat im Geschäftsjahr 2021 mit 7,36 Millionen Euro einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaftet. Im Bilanzzeitraum gab es mit 35,7 Millionen Euro in erheblichem Umfang Investitionen in die Zukunftsfähigkeit des Gebäudebestandes.
Dortmunder Wohnungsmarkt weiter angespannt – wenig Leerstand
Zum Stichtag (31. Dezember 2021) standen 1.323 Auszügen 1.320 Neuvermietungen gegenüber. Die überdurchschnittlich hohe Wiedervermietungsquote von nahezu 100 Prozent verdeutlicht die angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Die Fluktuationsquote bleibt mit 8,1 Prozent unverändert niedrig. Die Leerstände im Gesamtbestand sind ebenfalls auf niedrigem Niveau geblieben: 229 Wohnungen (1,40 Prozent) standen leer, davon 116 marktbedingt.
Die Mieten bei Dogewo21 steigen, bleiben aber bezahlbar
Zwei von drei Mieter*innen zahlen weniger als 6,20 Euro/m² bei Dogewo21. Die Durchschnittsmiete im Bestand lag 2020 bei 5,85 Euro (Vorjahr 5,67). Die durchschnittlichen Mieten für preisungebundene Wohnungen lagen bei 6,05 Euro/m² (Vorjahr 5,84) und für preisgebundene bei 5,14 Euro/m² (Vorjahr 5,08).
Neumieter*innen zahlten im Schnitt 6,64 Euro/m² (Vorjahr 6,48) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt (7,52 Euro/m²). Mieterhöhungen erfolgten auf Basis des neuen Mietspiegels in Dortmund. Im Durchschnitt betrug die Erhöhung monatlich 16,45 Euro.
„Im vergangenen Geschäftsjahr haben wir auf Basis des Anfang 2021 erschienenen Mietspiegels Mietanpassungen vorgenommen. Alle daraus resultierenden Einnahmen haben wir Eins-zu-Eins in zusätzliche CO2-reduzierende Maßnahmen in unseren Bestand reinvestiert,“ erläutert Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft bei Dogewo21.
Wirtschaftlich stabil durch Pandemie – Investitionen in die Zukunft
„Auch im zweiten Pandemiejahr blieb unser Unternehmen wirtschaftlich stabil. Wir verfügen über eine wirtschaftlich solide und gesunde Grundlage und investieren auf dieser Basis bei stark gestiegen Kosten auf dem Niveau der Vorjahre in den Erhalt und die Verbesserung unseres Bestandes. Um dessen Zukunftsfähigkeit zu sichern, müssen wir in den nächsten Jahren erhebliche zusätzliche Mittel für die Investition in Klimaschutzmaßnahmen bereitstellen“, erklärt Klaus Graniki, Geschäftsführer von Dogewo21.
Das Unternehmen plant umfangreiche Maßnahmen, um den CO2-Ausstoß seiner rd. 2.500 Häuser zu reduzieren und den Bestand bis 2045 klimaneutral zu gestalten. Dogewo21 analysiert in Kooperation mit DEW21 den Gebäudebestand hinsichtlich des CO2-Ausstoßes und entwickelt Sanierungsfahrpläne auf Gebäudeebene. Die Ergebnisse sollen Ende 2022 vorliegen.
Bei der Maßnahmenumsetzung soll auf die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zur Zuschusshebung zugegriffen werden. Bei einem Zuschuss von rund 20 Prozent sollen bis Ende 2026 rund 50 Millionen Euro in die Entwicklung eines klimaneutralen Gebäudebestandes fließen.
Im Sinne der Nachhaltigkeit hat das Wohnungsunternehmen in 2022 auch die Dächer seiner Häuser in den Blick genommen. Das Pilotprojekt Mieterstrom nehmen Dogewo21 und der Energieversorger DEW21 gemeinsam im Rahmen einer Kooperation in Angriff und entwickeln ein auf die Bedürfnisse der Mieter*innen zugeschnittenes Mieterstrommodell mit attraktiven Tarifen.
Fokus auf Dachgeschossaufstockungen – Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
Im Geschäftsjahr 2021 hat Dogewo21 durch Dachgeschossaufstockungen am Massener Weg in DortmundKörne 18 neue, öffentlich geförderte Wohnungen gebaut. Die 55 m² großen Wohnungen konnten im Herbst 2021 an die Mieter*innen übergeben werden. Das Investitionsvolumen beträgt rund 2.2 Millionen Euro.
Im Mai 2021 haben die Arbeiten zur Aufstockung weiterer Wohnungen im Bestand begonnen: Sechs öffentlich geförderte Wohnungen mit rd. 62 m2 Wohnfläche in Renninghausen sowie vier rd. 84 m² große Wohnungen in Hörde stehen kurz vor der Fertigstellung, vier weitere Wohnungen in Hörde befinden sich im Bau. In den Stadtteilen Aplerbeck, Benninghofen und Eichlinghofen sind zwanzig neue Wohnungen in der Vorplanung. Dogewo21 wird somit auch künftig durch Erweiterungen im Bestand einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum leisten.
Dogewo21 investiert kontinuierlich in den Bestand
Im Bilanzzeitraum hat das Unternehmen erneut in erheblichem Umfang in seinen Gebäudebestand investiert und so den Wohnwert und den Wohlfühlfaktor der Mieterschaft erhöht. Insgesamt lagen die Investitionen in 2021 bei rd. 35,7 Millionen Euro. Damit liegt Dogewo21 weiterhin im Spitzenfeld der großen Wohnungsunternehmen. Davon profitiert auch das Dortmunder Handwerk in erheblichem Umfang.
Die Investitionen verteilten sich auf verschiedene Maßnahmen im Dortmunder Stadtgebiet: Schwerpunkt waren Instandhaltungen (23,8 Millionen Euro), Einzelmodernisierungen (6,6 Millionen Euro), Wohnraumschaffung und Zukauf (3,3 Millionen. Euro) sowie die Quartiersentwicklung (2,0 Millionen Euro).
In 2021 hat Dogewo21 Großinstandhaltungen und Modernisierungsmaßnahmen in Dorstfeld, Wambel, Eving, Wickede und der südlichen Innenstadt durchgeführt. Die an der Schützenstraße in der nördlichen Innenstadt gestartete Instandhaltung eines Wohnkarrees mit 48 Häusern läuft noch bis 2025. In der Innenstadt führt Dogewo21 eine aufwendige energetische Sanierung am Häuserriegel Löwenstraße/ Küpferstraße durch.
Klimaschutz, Nachhaltigkeit und sozialer Wohnungsbau als Herausforderungen
Die Klimaschutzziele bis 2045 einzuhalten, Wohnraum zu erhalten und zu schaffen sind drei erklärte Ziele von Dogewo21. Diese Ziele zu erreichen, ist vor dem Hintergrund der aktuellen Lage am Markt sehr herausfordernd.
Die steigende Baukostenentwicklung, die Unterbrechung von Lieferketten und die Baumaterialknappheit führen zu einem zunehmend sehr angespannten Markt. Im Wesentlichen sind weiterhin die Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg Auslöser für die Entwicklung.
„ Im Mittel sind wir mit Preissteigerungen von 10 bis 15 Prozent konfrontiert. Derzeit dämpfen die geschlossenen Verträge die Steigerung, doch wir müssen in Zukunft von weiter steigenden Kosten ausgehen und das bedeutet eine Herausforderung in Bezug auf die geplanten Bauleistungen“, erläutert Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft, die aktuelle Entwicklung am Markt.
Die Situation für die Wohnungswirtschaft fasst Klaus Graniki, Geschäftsführer Dogewo21, zusammen: „Die Themen Klimaschutz und Nachhaltigkeit, und ein Engagement für mehr bezahlbaren Wohnraum stellen die sozial orientierte Wohnungsbranche insgesamt vor eine große Herausforderung: Die Verteuerung des Bauens – der Anstieg der Baupreise in 2021 war im Jahresvergleich der höchste seit 1970 -, aber auch die steigenden Anforderungen an den Wohnungsbau und eine Verschärfung der Standards bei gleichzeitig sinkender Förderung erfordern ein rasches Umdenken und Maßnahmen der Politik in Bund und Ländern und werden nahezu zu einer Einstellung von Neubauplänen führen.“
