Schwierigkeiten beim Ankauf von Problemhäusern, knappe Kalkulationen im Wohnungsbau und die Suche nach geeigneten Stellschrauben, um Wirtschaftlichkeit zu wahren; dazu eine Wachstumsstrategie zur Arrondierung und aus Sorge um lebendige Strukturen in den Quartieren: Im Interview mit Nordstadtblogger erläutert der Vorstandsvorsitzende des Spar- und Bauvereins eG Dortmund, Franz-Bernd Große-Wilde, die Strategie, Nöte wie Erfolge einer Wohnungsgenossenschaft zu Zeiten, in denen Teile der Immobilienwirtschaft zunehmend einem Haifischbecken zu gleichen scheinen.
Die Idee einer Wohnungsbaugenossenschaft: Sicherung von bezahlbarem Wohnraum durch Selbstorganisation
Es wiederholen sich Meldungen, wonach große Wohnungsbau- und Eigentümergesellschaften in Dortmund Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen an und in ihren Immobilien geflissentlich verzögern. Die Absicht: auf diese Weise eingesparte Kosten später als Modernisierungsumlage auf MieterInnen abzuwälzen.
Bestände einer renditeorientierten Wohnungswirtschaft verkommen gegebenenfalls, weil der Aktienkurs stimmen muss, EigentümerInnen ihren Besitz häufig eher als Geldanlage begreifen, denn auch nur einen Gedanken darüber zu verschwenden, dass ihr Eigentum auch verpflichtet.
Wohnungsbaugenossenschaften sind demgegenüber ihren Mitgliedern per se verpflichtet. Sie, die MieterInnen bilden gewissermaßen die Organik des Zusammenschlusses, der ihnen durch Selbstverwaltung die Versorgung mit bezahlbarem, sicheren Wohnraum garantieren soll. – Genossenschaften können von ihren strukturellen Voraussetzungen gar nicht auf Dauer gegen die mehrheitlichen Interessen ihrer Mitglieder handeln, weil diese letztendlich die Genossenschaft selbst bilden.
Hier sind die Interessen der MieterInnen von Wohnungen im Prinzip die der Eigentümerin, nämlich die ihrer Genossenschaft, in der sie sich organisiert haben. Dort, in der Privatwirtschaft, ist das Verhältnis nicht so eindeutig: die einen wollen aus der Vermietung möglichst viel Kapital schlagen, die anderen als MieterInnen ein menschenwürdiges Dach über dem Kopf. – Das mag nicht immer gut gehen, siehe etwa die Skandale um Problem- bis Horrorhäuser wie dem privatisierten „Zwilling“ an der Kielstraße oder dem Hannibal in Dortmund-Dorstfeld.
Seit 125 Jahren Spar- und Bauverein eG Dortmund – heute mit über 12.000 Wohnungen in der Stadt
Welche Konsequenzen hat die unterschiedliche Konstellation von Interessen im Verhältnis von MieterInnen zu EigentümerInnen zwischen privatwirtschaftlichem und genossenschaftlichem Wohneigentum für die jeweiligen Strategien auf dem Wohnungsmarkt? Was ist anders, und wo wirken marktwirtschaftliche Imperative ähnlich auf das Handeln von privaten Wohnungsunternehmen wie Genossenschaften?
Angesichts der Umstandes, dass „Wohnen in Dortmund“ jüngst mit allerlei Negativwerbung verbunden war, fragten Nordstadtblogger beim Spar- und Bauverein eG nach. Gegründet 1893, ist der Zusammenschluss von MieterInnen eine der größten und ältesten deutschen Wohnungsbaugenossenschaften – mit einem Bestand von rund 12.000 Wohnungen in ganz Dortmund.
Ein Schwergewicht mithin in jenem nicht-privatwirtschaftlichem Wohnungsbausektor, in dem neben den Erfordernissen von Wirtschaftlichkeit soziale Ansprüche zur Wahrung von MieterInneninteressen nicht verlorengehen dürfen.
Agieren Wohnungsbaugenossenschaften anders als private Wohnungsgesellschaften?
Wie agiert eine solche Genossenschaft – mit diesen ihren über Verwertungsinteressen hinausgehenden Paradigmen der Wohlfahrt – heutzutage auf einem Wohnungs(bau)markt, der unter anderem von den Folgen der im Jahr 2007 massiv anhebenden Privatisierungswelle öffentlichen Wohneigentums gekennzeichnet ist?
Versucht der Spar- und Bauverein eG Dortmund beispielsweise (wie die Stadt Dortmund auch) sog. Problemimmobilien aufzukaufen, die von PrivateigentümerInnen ruiniert werden oder wurden?
„Ja“, macht Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender der Genossenschaft, klar. Aber natürlich nur, wenn es passt. Im Gespräch werden hierfür zwei entscheidende Kriterien deutlich, anhand derer Spar- und Bau solche Entscheidungen über etwaige Ankaufsbemühungen fällt.
Problemhäuser in Dortmund werfen unliebsame Schatten auf Nachbarschaft eines Quartiers
Zum Einen dann, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die zu den Beständen der Genossenschaft vor Ort im Grundsatz passt, sie vielleicht gar arrondieren könnte, aber zugleich als Problemhaus wegen der Nähe zu ihnen gewissermaßen unliebsame Schatten wirft. – Wo wäre das beispielsweise der Fall?
Für die Nordstadt sieht Große-Wilde solche „schwierigen Nachbarschaften“ durch Problemimmobilien und lokale Konfliktpotentiale am ehesten im Quartier rund um den Borsigplatz – gegenüber anderen großen Spar- und Bau-Beständen im Norden wie dem Uhlandblock, am Hafen oder in der Scharnhorstraße. Dort, im Borsigplatzquartier, gäbe es tatsächlich noch das ein oder andere Haus, das ausgesprochen negativ aus dem Rahmen fiele – wo es dann um Matratzen- statt um Zimmervermietung und andere Dinge ginge.
Dies sei etwa vor einigen Jahren bei einem Objekt aus dem Bereich Wambeler Straße der Fall gewesen, das sich Spar- und Bau seinerzeit dann herausgepickt habe: „Weil wir gesagt haben, wenn es in unmittelbarer Nachbarschaft zu unseren guten Häusern so eines gibt, dann färbt das ab, zieht es alles ein Stück weit mit runter“, erklärt Große-Wilde die Motivation seiner Genossenschaft, initiativ zu werden.
„Deshalb haben wir gesagt: Wir gehen auf den Eigentümer zu.“ Man hätte sich auch schon innerhalb der Gremien von Spar- und Bau verständigt, so ein Haus – daher auch im Eigeninteresse und zur Sicherung des Wohnumfelds – zu kaufen und es zu einem guten Wohnen zu führen.
Möglicher Aufkauf von Problemhäusern in der Nordstadt: EigentümerInnen fordern zuweilen Unsummen
Das kleine Problem in derlei gelagerten Fällen: Die GenossenschafterInnen kommen an solche Immobilien in der Regel nicht heran. Entweder, weil erst gar kein Kontakt mit den PrivateigentümerInnen hergestellt werden kann. „Wir haben im Grunde genommen immer dann Probleme, wie in diesen Gebieten rund um den Borsigplatz, wenn es viele Privateigentümer von Immobilien gibt, die selbst nicht am Standort Dortmund sind“.
Oder, wo dies gelingt, gibt es einen weiteren und sehr plausiblen Grund für das Scheitern, wie Große-Wilde erläutert: „Sie können sich nicht vorstellen, was es da für Preisvorstellungen gibt!“.
Weil die betreffenden EigentümerInnen über Matratzen-, sprich: Schlafplatzvermietung und zudem dadurch, dass nichts instandgesetzt würde, offenbar gar nicht so schlechte Einkünfte hätten. Das würde für den geforderten Verkaufspreis entsprechend hochgerechnet – „und an dem Punkt sind wir dann irgendwann raus“, muss sich der Vorstandschef eingestehen.
Denn Spar- und Bau könne ein solches Haus nicht völlig überteuert kaufen und zudem noch renovieren oder modernisieren, weil es völlig runtergewirtschaftet worden sei. Bei der infragestehenden Immobilie am Borsigplatz wären beispielsweise die Duschen im Hof, nicht einmal im Haus selbst gewesen. So etwas könne daher wirtschaftlich schlicht nicht mehr dargestellt werden.
Genossenschaften sind gegenüber ihren Mitgliedern ebenfalls zur Wirtschaftlichkeit verpflichtet
Auch Genossenschaften können sich hier ersichtlich nicht abseits des Marktes und der Logik von Rentabilitätserwägungen engagieren, macht Große-Wilde klar: „Ab einem gewissen Punkt müssen wir es ja auch“, also: wirtschaftlich handeln.
Auch, „wenn wir nicht so renditekonzentriert sind, müssen wir doch mit dem Geld, was von den Mitgliedern in die Genossenschaft eingegeben worden ist, wirtschaftliche Betrachtungen anstellen. Da muss nicht wer weiß, wie viel übrigbleiben, aber wir können so ein Haus nicht zu überteuerten Preisen nehmen und das dann noch mit einer Instandhaltung/Modernisierung kombinieren. An dieser Stelle haben wir keine Chance.“
Ausweg? Solche Problemlagen müssten gemeinsam mit der Stadt angegangen werden. Es gäbe durchaus rechtliche Möglichkeiten, solche PrivateigentümerInnen, die ihre Immobilien vernachlässigten, in Zwangsverpflichtungen zu bringen. Es blieben letztendlich nur zwei Möglichkeiten: entweder sie änderten etwas an der Situation, oder es gäbe Bußgelder bis zum Abwinken. „Da muss man recht rigoros ran gehen“, so Große-Wilde kämpferisch.
Öffentlich geförderter Wohnraum: knappe Kalkulationen für potentielle InvestorInnen
Themenwechsel, Stichwort: „Sozialer Wohnungsbau“. Was sich denn durch veränderte gesetzliche Rahmenbedingungen, vor allem in Richtung Ökologie verändert habe? Da würde unter anderem Energieeffizienz gefordert, in Dortmund käme neuerdings die Dachbegrünung hinzu usf. – „Rechnet sich das noch?“
Fakt ist, mit Blick auf aktuelle wie geplante Wohnbauprojekte in Dortmund: der Spar- und Bauverein ist in einem beträchtlichen Umfang mit von der Partie.
So am Phoenix-See, in Brackel, gleich mit mehreren Baustellen bzw. Vorhaben in Schüren, schließlich am Königswall. Soweit es hier allerdings um öffentlich geförderten Wohnraum geht, steckt der Teufel gewissermaßen im Detail, wie der Vorstandsvorsitzende von Spar- und Bau dann im Einzelnen erklärt.
Investitionen beim öffentlich geförderten Wohnungsbau erfordern mehrere Stellschrauben
Um Sozialwohnungen errichten zu können, die sich rechneten, wie jetzt am Teigelbrand in Dortmund-Schüren mit gut 60 Wohneinheiten, müsse bei den Rahmenbedingungen gleich an mehreren Stellen gedreht, also optimiert werden, erklärt Große-Wilde die Ausgangslage zur Ermöglichung von tragfähigen Investitionen.
„Da haben sie nur die Möglichkeit, etwas zu realisieren, wenn sie versuchen, an der Bauausführung irgendwo zu reduzieren, sonst ist das nicht darstellbar. Wir haben dort zum Beispiel keine Tiefgarage, weil die extrem teuer ist.“ Auch was die Wohnumfeldgestaltung oder bestimmte Ausstattungen beträfe, gäbe es gewisse Restriktionen.
Beispielsweise könnten Wohnungen nur über einen Aufzug mit Laubengangkonstruktionen erschlossen werden – einzelne Treppenhausaufzüge seien da nicht drin. Und überhaupt: Im Grundsatz seien die allgemeinen Betriebsflächen möglichst gering zu halten, um ein solches Vorhaben wirtschaftlich umsetzen zu können.
Relativ niedrige Quadratmeterpreise beim sozialen Wohnungsbau erschweren Investitionen
Ein weiterer Faktor in diesem Zusammenhang: die jeweiligen Grundstückpreise und die relativen Ausnutzungsmöglichkeiten der Grundstücksgesamtfläche als Baugrund. „Wenn die Stadt den Wunsch hat, dass öffentlich geförderter Wohnungsbau entsteht, muss es besondere Grundstücksangebote und Optimierungen, was die Zeitschiene angeht, geben, ansonsten bekommen wir so etwas nicht angeschoben.“
Was die Sache nicht leichter mache: bei ihren eigenen Grundstücken arbeite die Stadt Dortmund mit der 25-Prozent-Regelung. Heißt: eine Baumaßnahme auf städtischen Liegenschaften muss mit diesem Prozentsatz öffentlich gefördert werden, um die Grundversorgung an bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen.
Hinzu kommt, darauf weißt der Genossenschafter mit Nachdruck hin, dass die 5,55 Euro, die in Dortmund pro Quadratmeter bei öffentlich geförderten Wohnungen genommen werden könnten, im Verhältnis zum Mietniveau in anderen Städten (wie in Essen: über sechs Euro) nicht gerade üppig ausfielen.
Wohnungsbau und Modernisierungen durch Niedrigzinsphase der letzten Jahre gefördert
Franz-Bernd Große-Wilde weiß natürlich: aus Sicht von MieterInnen mag sich dies wegen der Aussicht höherer Mieten anders darstellen. Aber einerseits gäbe es in Dortmund schon einen großen Bestand an günstigem Mietraum, andererseits müssten eben beide Seiten betrachtet werden: Es bräuchte nicht nur jemand, der/die eine Wohnung bezöge, sondern gleichfalls ein Unternehmen mit der Bereitschaft, zu investieren.
Was gegenwärtig hilfreich sei: „Wir haben jetzt Glück mit der Niedrigzinsphase. Das ist ein gutes Gegengewicht, was noch einigermaßen funktioniert.“ Stiegen die Zinsen wieder, fiele das weg.
Daher könne seine Genossenschaft augenblicklich, in diesen (Niedrigzins-)Jahren bei jährlichen Mieteinnahmen von etwa 40 Millionen Euro über 50 Millionen Euro im Jahr an Investitionen in Modernisierung/Neubauten tätigen.
Baugrundstück Studieninstitut Ruhr: Gebäudekomplex mit Mischung aus Wohnen und Gewerbe geplant
Ein wegen der prominenten Lage hervorstechendes Projekt von Spar- und Bau ist die geplante Neubebauung auf dem ehemaligen Grundstück des Studieninstituts Ruhr am Königswall. Hier hatte die Genossenschaft in Kooperation mit dem Architektenbüro Koschany+Zimmer aus Essen im Rahmen eines Interessenbekundungsverfahrens mit ihrem Entwurf die Stadtspitze überzeugen können.
Entstehen soll in unmittelbarer Nachbarschaft zum Dortmunder U, dem Deutschen Fußballmuseum sowie der Hauptverwaltung des Spar- und Bauvereins an der Kampstraße ein Gebäudekomplex aus drei voneinander getrennten Einheiten, in denen es eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe bzw. Büroflächen geben soll.
Die auf dem etwa 2.000 Quadratmeter großen Grundstück u- bis v-förmig zueinanderstehenden Gebäude sind mit abgestufter Etagenzahl konzeptioniert und sollen unter Ausnutzung der Hanglage Richtung Norden/Hauptbahnhof mit einer zweigeschossigen Tiefgarage auf einem begradigten Sockel ausgestattet werden.
Spar- und Bau sieht Vorteile in den Interessenbekundungsverfahren der Stadt Dortmund
Die Abschirmung durch die Gebäude ermöglicht des Weiteren eine parkähnliche Innenhofvergrünung. In dem niedrigsten, fünfgeschossigen Gebäude zur Nordseite hin sollen Gewerbe und Büros untergebracht werden.
Dagegen ist für die beiden anderen, sechs- bzw. achtstöckigen Gebäude geplant, sie schwerpunktmäßig als Wohnraum für gut 30 Wohneinheiten zu nutzen – bis auf das Erdgeschoss, wo es „irgendwas von Büro bis Bäckerei“ geben soll. Hier sei man noch in der Überlegensphase, so Große-Wilde.
Das Projekt am Königswall, das baulich ab 2019/20 in Angriff genommen werden wird, ist für den Vorstandsvorsitzenden der Dortmunder Genossenschaft auch ein Beispiel für die Vorteile eines sog. Interessenbekundungsverfahrens.
Gleichwohl aufwendig und bei vielen den Interessenten freilich ohne Gewinngarantie, habe es hier eine – für Dortmunder Verhältnisse – „schöne Geschwindigkeit“ gegeben.
Genossenschafter: Wachstum der Bestände ist kein Selbstzweck, sondern dient deren Arrondierung
Worauf es dem Spar- und Bauverein bei dieser Expansion im positiven Sinne denn ankäme?
Große-Wilde: „Wir hatten in den letzten Jahren immer einen kontinuierlichen Zuwachs, auch an Mitgliedern. Wir sind jetzt 125 Jahre alt geworden und waren als Genossenschaft immer sehr bauaktiv.
Wir sehen in der aktiven Bautätigkeit eine Möglichkeit, um – das sage ich jetzt bewusst – für die Zukunft sehr zeitgemäß am Markt mit Wohnraum aufzutreten. Damit ist die Expansion verbunden. Wir machen das nicht um des Wachstums wegen, es ist kein Selbstzweck, sondern wir verbinden das immer mit einer Arrondierung unserer Bestände.“
Ein Beispiel dafür sei auch der geplante Gebäudekomplex am Königswall, in dessen Nähe es zugleich 150 Wohnungen am Sitz der Genossenschaftsverwaltung an der Kampstraße gäbe. Dadurch würde ergänzend, unter anderem, barrierefreier Wohnraum geschaffen – mit grundrissattraktiven Möglichkeiten, die in dem Wohngebiet durch Umbau gar nicht hätten realisieren werden können.
„Urbanität“, „Lebendigkeit“, „gute Nachbarschaften“ begründen Wachstumsstrategie der Genossenschaft
„Das haben wir immer gemacht“, ergänzt Große-Wilde. „Wenn wir im Althoffblock sehr viel Althausbestand haben und dort jetzt ergänzend betreutes Wohnen als Neubau errichtet wurde, dann deshalb, weil es in Altbauten keine Möglichkeiten gibt, Leute eines bestimmten Alters in den Wohnungen zu halten.
Deshalb haben wir gesagt, damit diese Menschen, die ja alle Genossenschaftsmitglieder sind, in der Gegend bleiben können, wird für sie eben ein passender Neubau realisiert.“
Durch die neuen 125 Wohnungen am Althoffblock in der westlichen Innenstadt würden wieder Altbauwohnungen für junge Leute frei, die bei dieser Altersgruppe extrem beliebt seien. Auf diese Weise könne quasi ein Kreislauf angeregt werden. Und: „Wir schaffen es halt, die Quartiere lebendig zu halten.“
Wichtig sei den GenossenschafterInnen, keine einseitigen Strukturen zu haben; Reihenhaussiedlungen oder ähnlich monotone Dinge würde man in ihrem Bestand daher nicht finden.
„Denn wir sagen“, fasst Große-Wilde deren Idee zugunsten eines auf das Gemeinwohl ausgerichteten Handelns zusammen: „Im Grunde geht es uns um die Mischung in den Quartieren, ein Stück weit auch um Urbanität und Lebendigkeit. Wenn sie das schaffen, haben sie auch gute Nachbarschaften. Dann haben sie Frieden, eine vernünftige Belegung. Das ist die strategische Zielsetzung – und eigentlicher Grund für unsere Wachstumsstrategie.“
Weitere Informationen:
- Neubauprojekte des Spar- und Bauvereins, hier:
- Geplanter Neubaukomplex auf dem Gelände des Studieninstituts Ruhr (Königswall), hier:
- Zur Privatisierung von Wohnungsbeständen in Deutschland (Wissenschaftliche Dienste/Deutscher Bundestag), hier:
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