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„Modernisierungen“ in Vonovia-Wohnanlage sorgen für Ärger – MieterInnen sollen bezahlen und organisieren Widerstand

MieterInnen gegen Kostenumlagen von Vonovia durch Modernisierungen

MieterInnen wehren sich gegen Kostenumlagen durch Modernisierungen bei Vonovia. Fotos (3): Thomas Engel

Vernachlässigen Anlagegesellschaften im Immobiliengeschäft die Instandhaltung ihrer Bestände zugunsten von Modernisierungsmaßnahmen, die auf die Miete umgelegt werden können? Mit Blick darauf, wie der Riese auf dem bundesrepublikanischen Wohnungsmarkt mit einer Wohneinheit am Rombergpark umgeht, scheint sich der Verdacht zu erhärten. – Die MieterInnen wehren sich.

Die Eigentümergesellschaft ist der größte Vermieter in der Bundesrepublik

Beginnende Modernisierung bei Vonovia

Beginnende Modernisierung bei Vonovia in Brünninghausen

Die Vonovia-Wohnanlage, Am Bahnhof Tierpark 32-38 (Nähe Rombergpark) in Dortmund-Brünninghausen: nicht die schlechteste Gegend, in der sich die MieterInnen der dort befindlichen etwa 230 Wohneinheiten niedergelassen haben.

Errichtet wurde der Gebäudekomplex schrittweise in den Jahren 1970/71 von der Gemeinnützigen Deutschen Wohnungsbaugesellschaft mbH (Deutschbau), an der anteilsmäßig der Bund mit 58 und die Deutsche Post AG mit 42 Prozent beteiligt waren.

Im Zuge der beginnenden Privatisierungswelle öffentlicher Bestände gingen 1997 die 35.000 Wohnungen der bundeseigenen Gesellschaft für 2 Milliarden DM zunächst zu jeweils 50 Prozent an die Veba Immobilien AG (Tochterfirma des Veba-Konzerns) und die Deutsche Immobilien Anlagegesellschaft mbH (Tochter der Deutschen Bank AG) über.

Heute gehört die Wohnanlage der Vonovia SE, die – als Deutsche Annington gegründet – seit 2001 damit begann, den Wohnungsbestand vormals öffentlicher Siedlungsgesellschaften aufzukaufen. Mittlerweile ist das börsennotierte Unternehmen mit Sitz in Bochum der größte private Vermieter in der Bundesrepublik – mit einem Bestand von etwa 350.000 eigenen oder für Dritte verwaltete Wohnungen.

Ankündigung unterschiedlicher Mieterhöhungen bei gleichen Arbeiten in gleichen Wohnungen

An den Fassaden der meisten Gebäude sind bereits Gerüste angebracht. Es soll modernisiert werden, wurde den hier wohnenden MieterInnen vor einiger Zeit schriftlich mitgeteilt. Die Kosten dafür können nach deutschem Recht auf die Mieten umgelegt werden – das weiß natürlich niemand besser als Vonovia, und hat daher gleich entsprechende Ankündigungen über den Umfang der zu erwartenden Mieterhöhungen beigelegt.

Für viele der MieterInnen ist dies ein Unding. Sie sind an diesem Tag im Innenhof der Wohnanlage zusammengekommen, um ihrem Unmut Öffentlichkeit zu verschaffen. Es sind häufig ältere Menschen, aber auch einige jüngere sind dabei. Was bei den MieterInnen vor allem auf Unverständnis stößt, ist die Undurchsichtigkeit, mit der seitens der Eigentümergesellschaft im Einzelfall Mieterhöhungen wegen der Modernisierung berechnet worden sind.

Es seien nicht-geförderte Wohnungen gleicher Größe, mit der gleichen Anzahl an Personen, die dort in einem Haushalt mit gleichlangem Mietverhältnis lebten, und in denen dieselben Modernisierungsarbeiten ausgeführt worden seien bzw. noch durchzuführen wären – die betreffenden Mieterhöhungen aber schwankten im Extremfall zwischen 71 und 180 Euro.

MieterInnen klagen über wenig fachmännisch ausgeführte Arbeiten in ihren Wohnungen

Es ist den Menschen anzumerken, dass dieses Plausibilitätsdefizit an ihrem Gerechtigkeitssinn kratzt. Und sie sind gegenüber Vonovia durch ihre eigenen Erfahrungen sowieso recht misstrauisch geworden. Denn viele der Anwesenden haben eine lange Liste von Missständen im Gepäck, über die sie sprechen.

Ob Frau G. oder Frau B.: sie berichten anhand vieler konkreter Beispiele über schlampige, unvollständige Arbeiten in ihren Wohnungen, ihrem Haus, während der begonnenen Modernisierung, von einer schlechten Organisation der Abläufe einzelner Arbeitsschritte; zudem sei haufenweise Dreck hinterlassen worden.

In vielen Wohnungen gäbe es in den nach außen gelegenen Wänden Feuchtigkeit, die nach innen zöge, Flecken auf den Tapeten bildete etc.; spräche man MitarbeiterInnen der Wohnungsgesellschaft allerdings darauf an, hieße es zumeist, es würde falsch geheizt. Da hieße es seitens der Hausverwaltung: „Wir haben hier so einen Flyer. Richtiges Lüften, mehrmals am Tag das Fenster auf; haben sie schon mal dran gedacht, das Fenster zu öffnen?“

32 Jahre alt seien die Fenster noch in einigen Wohnungen. Vielfach gäbe es Holzfenster, deren Dichtungen asbesthaltig seien. Wo sie entfernt wurden, hätte es keinerlei Schutzmaßnahmen für die Arbeiter oder Sicherheitsvorkehrungen für MieterInnen gegeben. „Die sind einfach mit der Flex dran gegangen – fertig“, erzählt eine ältere Dame.

In Bescheiden von Vonovia zu den Mieterhöhungen werden Gewerkekosten nicht aufgeschlüsselt

Eine andere Mieterin hat den Eindruck, dass seit Errichtung der Wohnanlage vor 47/48 Jahren in Sachen Instandhaltung so gut wie gar nichts investiert worden sei. Eigentümer hätten gewechselt, es würde quasi immer weitergeschoben. Dann habe es ein Schreiben von Vonovia gegeben, da hätte gestanden: „Ihr kriegt jetzt neue Fenster, das wird modernisiert, mit Energieeinsparungen bis zu 47 Cent pro Quadratmeter der Wohnung.“

Es sei aber verdächtig, wenn in dem Schreiben, welches sie bekommen hätten, exakt das drin gestanden habe, was der Gesetzgeber an Umlegung von Modernisierungskosten auf Mieten zuließe, präzise in Euro-Angaben bis zu den Energieeinsparungen.

Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung, erklärt das grundsätzliche Problem in der Situation – und das rührt offenbar von Vonovia her: auf deren Bescheide stünde nämlich einfach nur ein Gesamtbetrag, der die Mieterhöhung auszeichnet, ohne dass deutlich würde, was davon der Modernisierung zuzuschreiben sei. Es sei eben nicht klar, wie Vonovia kalkulierte.

Die Forderung sei daher eigentlich, schließt Scholz, dass Vonovia jetzt offenlege, worauf sich für alle jetzt durchgeführten Gewerke die Gesamtkosten beliefen – näherhin, was darin der Instandsetzungsanteil, der als normale Renovierung aus den Mieteinnahmen gezahlt werden müsste, was der Modernisierungsanteil sei. Denn nur letzterer könne umgelegt werden.

Böse Überraschung: Mieterhöhung wegen neuer Heizung kurz nach dem Einzug

Das erste 1970 errichtete Wohnhaus wird auch noch modernisiert werden.

Das erste 1970 errichtete Wohnhaus wird auch noch „modernisiert“ werden.

Eins ist jedenfalls klar: Vonovia sieht die Maßnahmen – gestützt von einem externen Gutachter – als eine Art Meilenstein in Sachen Energieeinsparung, daher selbstverständlich als Modernisierung, und hat gleich die Schuldigen an der Hand, sollte diesbezüglich etwas nicht klappen.

In dem Schreiben der Eigentümer, erklärt die Mieterin, würde nämlich auch darauf hingewiesen, dass für den Fall, ein/e Mieter/in stellte nach den Modernisierungsmaßnahmen fest, es käme zu keinen Einsparungen, die betreffenden Personen von individuellem Fehlverhalten ausgehen sollten, weil es sich dann um ein „unvernünftiges Heizverhalten“ gehandelt haben müsse.

Überhaupt scheinen Kommunikation wie Informationspolitik von Vonovia etwas gewöhnungsbedürftig zu sein: Zwei neuen MieterInnen sei vor Einzug in ihre jeweiligen Wohnungen, die bereits mit neuen Fenstern ausgestattet waren, mitgeteilt worden, die Mieten würden in nächster Zeit nicht erhöht. Kurz darauf hätten sie dann Bescheide von 60 resp. 100 Euro an Mieterhöhung für die neue Heizung erhalten, berichten mehrere MieterInnen.

Tobias Scholz bestätigt: Das gäbe es immer wieder bei neuen Mietverhältnissen. Die Leute bezögen Wohnungen, vertrauten auf Aussagen von Vermietern, dass es zeitnah keine Mieterhöhungen gäbe, und stünden wenige Monate später genau vor solchen Zusatzausgaben, die sie in ihrem Budget nicht eingeplant hatten.

Optionen für Mieterinnen: Widerspruch wegen Härte und Prüfung der Vonovia-Bescheide

Es könnte gegen solche Bescheide allerdings Widerspruch eingelegt werden, erklärt der Jurist vom Mieterverein: wegen wirtschaftlicher Härte oder aus persönlichen Härtegründen, beispielsweise bei Krankheit, wenn jemand Asthma hätte.

Die andere, aber für alle Betroffenen im Grunde wichtigere Frage sei eben, ob die Maßnahmen, so wie sie jetzt durchgeführt würden, überhaupt in dieser Weise auf die MieterInnen umgelegt werden dürften. Denn die genauen Berechnungen von Vonovia lägen in der Regel erst nach den Modernisierungen vor.

Geprüft werden müsse also, was von den auf der Modernisierungsliste auftauchenden Maßnahmen wirklich Modernisierung, was etwaig als Modernisierung verkappte Instandhaltung sei, die eben nicht auf die Mieten umgelegt werden dürfe, so der Mietrechtler. Wenn es etwa um alte Fenster oder Heizungen ginge: Wie viel Modernisierung, wie viel Reparatur steckt hier drin?

Modernisierungsumlage funktioniert für Aktionäre wie eine Gelddruckmaschine

Das Horrorhaus in der Kielstraße soll auf jeden Fall abgerissen werden.

Das sog. Horrorhaus in der Kielstraße wurde privatisiert und muss abgerissen werden. Foto: Alexander Völkel

Damit sei gerade auch die politische Frage angesprochen, wie viel der Gesetzgeber in diesem Zusammenhang erlaube. Gerade liefe eine Kampagne mit der Deutschen Umwelthilfe, darauf abzielend, die sog. Modernisierungsumlage abzusenken, nämlich von elf auf vier Prozent der Kosten im Jahr.

Im Prinzip hätte nämlich ein Vermieter, legte er alle Kosten um, nach neun Jahren die Maßnahmen refinanziert; das funktioniere wie eine Gelddruckmaschine, beschreibt Tobias Scholz plakativ gängige Mechanismen in der Wohnungswirtschaft. Mit solchen Modernisierungen versuchten Vermieter immer wieder einen jahrelangen Instandhaltungsstau aufzuholen.

Das Problem lässt sich, übrigens, mühelos erweitern: Über die grundsätzliche Rolle der Privatwirtschaft für das Allgemeinwohl einer Gesellschaft soll was auch immer gedacht oder trefflich gestritten werden.

Aber eine Privatwirtschaft, die nicht politisch an die Leine gelegt wird, agiert tendenziell dissozial, weil ihr die Menschen als Menschen vollkommen gleichgültig sind. Denn ihr einziges Interesse liegt in der Profitmaximierung. Und dafür sind ihr menschliche Bedürfnisse lediglich Mittel zum Zweck.

Das Kernproblem scheint die Privatisierung von öffentlichem Wohneigentum zu sein

Dies wirkt sich insbesondere in Wirtschaftsbereichen fatal aus, in denen Menschenrechte berührt werden. Und, ein Dach über dem Kopf zu haben, ist ein Menschenrecht. Zudem verpflichtet Eigentum nach dem Grundgesetz dieses Landes. Aber, was soll‘s:

Ob in Dortmund bei Vonovia, LEG, Intown oder bei anderen: Privatisierter Wohnraum im großen Stil entpuppt sich schnell als Geldanlageobjekt für AktionärInnen. Das bedeutet nichts Gutes, denn deren Interessen und die der MieterInnen widersprechen sich weitestgehend. Und in dieser Kluft entsteht eine zunehmend auffälliger werdende Tendenz, wie Wohnungsbau- und -übernahmegesellschaften mit ihrem Eigentum umgehen.

Damit die Rendite stimmt, vergammeln ganze Wohneinheiten mehr oder weniger, weil Instandhaltungs- und -setzungskosten nicht auf die Miete umgelegt werden können – bis für den Scherbenhaufen vor Ort die große „Modernisierung“ angekündigt wird, in deren Zuge alles, was zuvor versäumt wurde, auf die Mieten aufgeschlagen werden kann.

Die MieterInnen der Vonovia-Wohnanlage jedenfalls wehren sich: Neben Kontaktaufnahme zum Mieterverein sammeln die BewohnerInnen augenblicklich Geld, um ein gemeinsames Gutachten in Auftrag geben zu können, mit dem die baulichen Maßnahmen von Vonovia evaluiert werden sollen.

Weitere Informationen auf nordstadtblogger.de

Zehn Jahre nach dem LEG-Verkauf – Ging die Privatisierung von 93.000 Landeswohnungen zu Lasten der MieterInnen?

 

Für gehobene Ansprüche: Gebäudekomplex des Robert-Schuman-Berufskollegs soll zur Wohnanlage umgebaut werden

 

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Ein Gedanke zu “„Modernisierungen“ in Vonovia-Wohnanlage sorgen für Ärger – MieterInnen sollen bezahlen und organisieren Widerstand

  1. Gericht stärkt Prüfungsrechte bei Betriebskostenabrechnungen: Vonovia-Mieter sollten Widerspruch einlegen (PM Mieterverein)

    Gericht stärkt Prüfungsrechte bei Betriebskostenabrechnungen: Vonovia-Mieter sollten Widerspruch einlegen

    Seit Jahren streiten sich Mietervereine mit Deutschlands größtem Vermieter, der Vonovia, um Betriebskosten, die von Tochterfirmen abgerechnet werden. Durch das Urteil des Landgerichts München vom 14.05.2020 (LG München I 31 S 7015/19) hat ein Münchener Mieter nun einen Teilerfolg auf dem Weg zu einem erweiterten Einsichtsrecht erzielt. Der Bundesgerichtshof wird hierüber abschließend entscheiden.

    Um von möglichen positiven Urteilen in der Zukunft profitieren zu können, müssen Mieter allerdings gegen die Betriebskostenabrechnungen Widerspruch einlegen. Gerade für die Abrechnungen für das Jahr 2018, die 2019 eingegangen sind, müssen Mieter zeitnah handeln!

    Denn Mieter haben nur ein Jahr Zeit, um gegen Betriebskostenabrechnungen Widerspruch einzulegen. Sollten Gerichte am Ende tatsächlich Rückzahlungen zugestehen, profitieren nur die Mieter, die fristgerecht Widerspruch eingelegt haben.

    Hintergrund
    Betriebskosten sind als durchlaufende Kosten gedacht. Die Mieter zahlen also ausschließlich das, was der Vermieter der Gemeinde oder Dienstleistern bezahlt hat. Vonovia und andere versuchen verstärkt, auch mit den Betriebs- und Heizkosten Gewinne zu erzielen.

    Die Immobilientöchter der Vonovia AG schließen hierzu mit anderen Konzerntöchtern Dienstleistungsverträge ab, z.B. für Hauswarttätigkeiten oder Gartenpflege. Die Arbeiten erledigen Drittunternehmen oder Mitarbeiter der Schwesterunternehmen. Der Mieterverein beobachtet deutlich steigende Kosten seitdem die Konzerntöchter die Aufgaben übernommen haben.

    Mieter haben ein Recht darauf die Belege für die abgerechneten Kosten einzusehen und zu prüfen. Vonovia weigert sich jedoch, die tatsächlichen Kosten offenzulegen, sondern verweist auf die Beträge aus den Dienstleistungsverträgen und den Rechnungsstellungen. Die Entscheidung des Landgerichtes ermöglicht Mietern erstmals ein weitergehendes Prüfungsrecht. So dürften Mieter demnach auch die Unterlagen der Konzerntöchter, wie Lohnabrechnungen, einsehen.

    Durch diese Prüfung könnten Mieter zu hohe Kosten nachweisen und ggf. Kostensenkungen durchsetzen.

    „Ein wichtiger Zwischenerfolg, um Transparenz bei Betriebskosten der Vonovia zu erreichen, vielleicht auch Gewinne bei der zweiten Miete auszuschließen“, freut sich Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterverein Dortmund.

    „Das Münchener-Urteil ist kein Zufallsprodukt.“, betont Tobias Scholz, „Mietervereine aus Städten mit größeren Vonovia-Beständen arbeiten gemeinsam an der Zielsetzung, Vonovia-Mieter vor überhöhten Kosten zu schützen, auch unser Verein.“

    Das Problem für Vonovia-Mieter
    Der Bundesgerichtshof (BGH) wird nun in einer Revision den Fall erneut prüfen. Die Entscheidung, ob tatsächlich zu hohe Kosten angefallen sind, wird erst in einigen Jahren fallen. Der BGH klärt zunächst, ob die Mieter ein Recht haben weitergehende Belege einzusehen. Ob die abgerechneten Kosten korrekt sind, muss dann noch einmal separat geprüft werden.

    Wird dann „am Ende“ entschieden, dass unberechtigte Kosten berechnet wurden, profitieren nur Mieter, die den Abrechnungen widersprochen haben. Für den Widerspruch gibt es aber eine sogenannte Ausschlussfrist von einem Jahr nach Zugang der Abrechnung. Falls diese Frist für Abrechnungen des Jahres 2018, die in 2019 zugegangen sind, noch nicht abgelaufen ist, ist der Widerspruch immer noch möglich. Dieser sollte jetzt aber möglichst schnell erfolgen.

    Haben Mieter zum Beispiel eine Abrechnung für das Jahr 2018 im Juni 2019 erhalten haben, können sie bis spätestens 30.06.2020 Widerspruch einlegen. Dies gilt dann entsprechend für die Abrechnungen für 2019 (soweit diese bereits vorliegen) und weitere Jahre in der Zukunft.

    Widerspruch zur Abrechnung

    Vereinsmitglieder können die Abrechnungen dem Mieterverein in Kopie zuschicken, mailen oder als Kopie in den Briefkasten an der Kampstr.4 in der Dortmunder Innenstadt einwerfen.

    Alternativ kann auch ein Musterwiderspruch auf der Internetseite des Mietervereins genutzt werden (www.mieterverein-dortmund.de/vonovia.html), der für alle Mieter frei zur Verfügung steht.

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