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NRW-weites Bündnis fordert: mehr Mieterschutz und bezahlbares Wohnen – auch für Dortmund

„Wir wollen wohnen“ – SchauspielerInnen symbolisieren in der Dortmunder Innenstadt die Situation auf dem Wohnungsmarkt. Fotos (3): Karsten Wickern

Urbanität liegt im Trend. Vor allem junge Menschen zieht es immer stärker in die Großstädte. Und auch Dortmund wächst nach langer Zeit wieder. Folglich nimmt der Druck auf den Wohnungsmarkt zu – steigende Mieten inklusive. Trotz dieser prekären Lage möchte die Schwarz-Gelbe-Landesregierung den Mieterschutz aufweichen. Aber es zeichnet sich zunehmend Widerstand ab: Das im Februar gegründete NRW-weite Bündnis „Wir wollen wohnen“ setzt sich für mehr Mieterschutz und bezahlbares Wohnen ein – und war im April mit einer Unterschriften-Aktion in der Dortmunder Innenstadt vertreten.

Bündnis „Wir wollen wohnen“ fordert mehr Mieterschutz – und nicht weniger

Unter anderem der Bau von bezahlbarem Wohnraum beschäftigt auch die zuständigen Stellen der Stadtverwaltung. Diese kann nach eigenen Angaben erste Erfolge bei der Beschleunigung von Bauvorhaben verzeichnen. Außerdem nahm sich die SPD-Ratsfraktion der Thematik öffentlichkeitswirksam an: sie organisierte letzte Woche eine Diskussionsveranstaltung mit Vertretern des Spar- und Bauvereins Dortmund, von „Haus und Grund Dortmund“, vom Mieterbund NRW und der Stadtverwaltung.

Der Wohnungsmarkt aus MieterInnenperspektive …

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Nordstadtblogger sprach bei der Unterschriften-Aktion an der Reinoldikirche mit Dr. Tobias Scholz, Sprecher des Mietervereins Dortmund und Umgebung, über die Motive von „Wir wollen wohnen“ – Er erklärt: „Mieterschutz ist Bundessache. Die Länder können aber sogenannte Mieterschutzverordnungen für bestimmte Themen erlassen. Diese haben aber immer ein zeitliches Ende, irgendwann laufen sie aus. Und die [NRW-]Landesregierung hat nun gesagt: Die erneuern wir nicht“.

Welche Verordnungen in welchen Städten angewendet werden, entscheidet dabei das Land. Zum Beispiel gilt die Mietpreisbremse in Dortmund nicht. Denn der örtliche Wohnungsmarkt wurde vor einigen Jahren als entspannt eingestuft. In Anbetracht der aktuellen Situation plädiert Hans-Jochem Witzke (Mieterbund NRW und „Wir wollen wohnen“) bei der SPD-Diskussionsveranstaltung für eine diesbezügliche Neuevaluierung. „Wir wollen wohnen“ fordert also mehr – und nicht weniger – Mieterschutz.

Dortmunder Wohnungsmarkt: Mietentwicklung und Bestandsaufnahme

Auch die SPD-Landtagsfraktion schließt sich den Forderungen an. „Wohnen ist ein Grundrecht“, so deren wohnungspolitischer Sprecher Volkan Baran. Ausreichender und bezahlbarer Mietraum sei außerdem ein hochgradig sozialpolitisches Thema geworden – denn durch den Wohnungsmangel seien die Obdachlosenzahlen in den letzten Jahren gravierend gestiegen.

… stark vertreten: Zelte!

Dass die Mieten in Dortmund trotz der hohen Nachfrage noch nicht ins Exorbitante gestiegen sind – wie zum Beispiel in Berlin oder München zu beobachten ist –, scheint mehrere Gründe zu haben: „70 Prozent der Wohnungen sind in privater Hand“, erklärt Christian Kretz von „Haus und Grund Dortmund“. Die privaten Vermieter seien nicht an Renditen, sondern an langfristigen und soliden Vermietungen interessiert – was Kretz durch Zahlen belegt.

Auch der Spar- und Bauverein Dortmund trage mit seinen moderaten Mieten und langfristigen Modernisierungsumlagen zu einer Deckelung der Preisentwicklung bei, so dessen Vorstandsvorsitzender Franz-Bernd Große-Wilde. Luxussanierungen – sogenannte „Raus-Sanierungen“ – und Spekulationen mit Immobilien durch große börsennotierte Wohnungsunternehmen sind somit in Dortmund noch kein Alltag – zum Glück für viele. Und das soll auch so bleiben.

„Öffentlich geförderter Wohnungsbau“: Mietstufen entscheidend – Stadt Essen als Konkurrenz

So sind sich alle Beteiligten rund um das Bündnis einig: Es muss mehr gebaut werden. Und das vor allem im Niedrigpreis-Segment. Denn 50 Prozent der Dortmunder Haushalte haben theoretisch Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein – und somit auf öffentlich geförderten Wohnraum mit nach oben hin begrenztem Quadratmeterpreis.

Wohnungsbau in Dortmund; hier die Planung für den neuen Komplex an der Lindemannstraße/Kreuzviertel

Bei dessen Neubau gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder eine Kommune baut selbst – in Dortmund also durch die DOGEWO21 als kommunales Wohnungsunternehmen oder durch die stadteigene Stadtentwicklungsgesellschaft. Aber auch private Investoren und Genossenschaften können „öffentlich gefördert“ bauen – und ein Förderprogramm in Kooperation mit der NRW-Bank in Anspruch nehmen. Deren Umfang orientiert sich an der jeweiligen Mietpreisstufe einer Kommune. Und da wird es etwas komplizierter.

Die Mietstufen von Eins bis Sechs werden vom Land anhand des örtlichen Mietniveaus festgelegt. Sie regeln zunächst einmal die Höhe des Wohngeldzuschusses für einkommensschwache Haushalte gemäß dem Wohngeldgesetz. Aber auch die Förderkonditionen für öffentlich geförderten Wohnungsbau sind daran geknüpft.

Dortmund befindet sich zurzeit in Mietstufe Drei: Investoren dürfen hier eine Miete von 5,70 Euro verlangen. Außerdem steht ihnen ein Tilgungsnachlass von 15 Prozent bei der NRW-Bank zu. Beim „Anwerben“ von Investoren befindet sich Dortmund in Konkurrenz zu Essen. Die Nachbarstadt kann nämlich mit Mietstufe Vier aufwarten: hier liegt die Miete für öffentlich geförderten Wohnraum bei 6,20 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommt ein Tilgungsnachlass von satten 25 Prozent. De facto müssen in Essen von den Kreditnehmern mithin 10 Prozent weniger zurückgezahlt werden.

Wohnungsunternehmen: bessere Konditionen für öffentlich geförderten Wohnungsbau nötig

„Die Wirtschaftlichkeit wird immer problematischer“, gibt Neumann-Lieven (wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Ratsfraktion) zu bedenken. Viele private Wohnungsunternehmen und Genossenschaften geben an, dass die Baukosten gestiegen sind. Schuld seien steigende Grundstückspreise und lange Bauphasen wegen eines Verordnungswusts – Außerdem seien die Ansprüche an die Energieeffizienz von Seiten der Politik hoch. Öffentlich finanzierter Wohnungsbau rechne sich kaum noch – bessere Konditionen müssten her.

Spar- und Bau, Unionviertel, „Gründerzeit – reloaded“: pro Quadratmeter bleibt es bei unter sechs Euro.

Für die Stadt Dortmund ist also klar: „Wir müssen in Mietstufe 4“ – erklärt Planungsdezernent Ludger Wilde. „Im Augenblick haben wir mehr [Förder-]Gelder als Nachfrage“, gibt er im Gespräch mit Nordstadtblogger an. – Denn das Interesse von Investoren für öffentlichen geförderten Wohnungsbau gehe in Dortmund aufgrund der schlechten Konditionen zurück. Selbst „die Dogewo ist am Anschlag. Der Spar- und Bauverein […] kommt jetzt auch in den Bereich hinein, wo es sich für sie nicht mehr rechnet“, so Wilde weiter.

„Wenn das so weiter geht, können wir das [öffentlich geförderte Bauen] eigentlich nur noch über die Quote sichern“, ergänzt Thomas Böhm, Amtsleiter für Wohnen und Stadterneuerung. – Mit der „Quote“ ist eine Auflage der Stadt Dortmund beim Verkauf von eigenen Grundstücken gemeint: Der Käufer verpflichtet sich zu 25 Prozent öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Private Investoren oder kommunale Bauvorhaben

Um das Bauen – sowohl privat finanziert, als auch öffentlich gefördert – trotzdem schnell voran zu treiben, wurde eine Arbeitsgruppe der kurzen Dienstwege innerhalb der Stadtverwaltung eingerichtet: Die Amtsleiter aus den Bereichen Stadtplanung, Liegenschaften, Wohnen, Bauordnung und Wilde als Planungsdezernent arbeiten eng mit den Wohnunbgsbaugesellschaften zusammen. Und betreiben „Krisenintervention bei jedem einzelnen Projekt“. „Wir haben schon enorm was geschafft, auch in der Verwaltung“ – viele Bauhindernisse seien aus dem Weg geräumt worden, so Böhme.

Die Bestände von DOGEWO21 am Gansmannshof in Dortmund-Aplerbeck, saniert 2016.

Die Stadt verwirklicht zurzeit zwar auch einige eigene Bauvorhaben. Aber diese seien dem Bündnis „Wir wollen wohnen“ nicht genug, so Scholz. Er fordert einen stärkeren Fokus auf den kommunalen Wohnungsbau. „Wir denken, dass die Mietstufe Drei eigentlich ausreichend ist“, erklärt er weiter. Denn mit einer Hochstufung gehe auch die Mietererhöhung zu Lasten der MieterInnen einher. Auf die Frage der Wirtschaftlichkeit erwidert er: „Bei der Stadt und der DOGEWO21 ist ja die Frage […] reicht nicht vielleicht auch eine schwarze Null, […] gerade für ein kommunales Unternehmen?“

Hauptsächlich auf private Investoren zu setzten, greift für Scholz noch aus einem anderen Grund zu kurz. Die Krux dabei ist nämlich: Die Mietpreisbindung läuft nach 20 Jahren aus. Die Auswirkungen sind auch heute zu beobachten: Zurzeit fallen sehr viel mehr Wohnungen aus der Bindung als nachgebaut werden. Beim kommunalen Wohnungsbau hingegen bleiben die Wohnungen langfristig in eigener Hand.

 

 

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