Der Mieterverein Dortmund sorgt sich um die Mieter:innen der LEG: Denn verschiedene Medien zitieren den LEG-Vorstand Lars von Lackum mit der Aussage Man wolle die Mieten „so stark wie regulatorisch möglich“ steigern. Allein in Dortmund besitzt Deutschlands zweitgrößtes Wohnungsunternehmen nach eigenen Angaben 13.860 Wohnungen. Der Mieterverein Dortmund beobachtet bereits seit Jahren, dass das Unternehmen die rechtlichen Rahmenbedingungen überreizt. Er rät bei Mieterhöhungen zur genauen Prüfung.
Einordnung über Mittelwert
Ausschlaggebend für eine Mieterhöhung ist die korrekte Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Dortmund bedeutet dies, die Wohnung muss in den qualifizierten Mietspiegel eingeordnet werden. Der Mietspiegel sieht diverse Zu- und Abschläge vor, je nach Baualter, Größe, Ausstattung und Lage der Wohnung.___STEADY_PAYWALL___
Mieter:innen sollten insbesondre aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund, wonach der im Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon kann nur in seltenen und zu begründenden Ausnahmefällen abgewichen werden.
„Uns liegen regelmäßig Mieterhöhungen der LEG vor, die den Mittelwert des Mietspiegels zum Teil deutlich überschreiten. Bei Widersprüchen durch uns oder unsere Mitglieder, korrigiert die LEG nur für den Einzelfall. An der offensichtlichen Geschäftspraxis, den Mietspiegel zu überreizen, hält die LEG, trotz aller Kritik, seit Jahren fest“, kritisiert Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter für Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund.
Kappungsgrenze gilt weiter – Kritik am Geschäftsmodell der LEG
Generell gilt zudem die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent, um die die Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren maximal erhöht werden dürfen. Dies greift allerdings nur, wenn der Mietspiegel eine solche Erhöhung über 20 Prozent ermöglichen würde. Eine pauschale Erhöhung um 20 Prozent in drei Jahren, wie in der Berichterstattung dargestellt, sei nicht möglich, so Grebe.
Allein im 1. Halbjahr 2023 verzeichnet die LEG einen Bilanzverlust vonrund einer Milliarde Euro. Dies ist vor allem durch eine massive Abwertung der Immobilien zurückzuführen. Der Vorstand plant neben den Steigerungen der Mieten auch Investitionen in die Bestände zurückzufahren.
„Bereits in den letzten Jahren hat die LEG die Mieten über dem Bundesschnitt erhöht. Jetzt sollen die Mieterinnen und Mieter erneut für eine verfehlte Geschäftspolitik zahlen. In der vermeintlichen Boomphase der letzten Jahre wurden Milliarden an die Aktionäre als Dividenden ausgezahlt. Das Geld fehlt jetzt an allen Ecken und Enden.“ kritisiert Markus Roeser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins in Dortmund.
Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe
Der Mietspiegel Dortmund und der Ratgeber „Mieterhöhung“ sind kostenlos in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, erhältlich und unter www.mietspiegel-dortmund.de abrufbar. Auf der Interseite steht der kostenlose Online-Mietspiegelrechner für den neuen Mietspiegel zur Verfügung. Dieser erleichtert die Anwendung des Mietspiegels bei der Prüfung einer Mieterhöhung. Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. bietet seinen Mitgliedern eine umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung an.
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Reaktionen
Mieterverein Dortmund warnt erneut vor überhöhten LEG Mieterhöhungen (PM)
Aktuell liegen der Rechtsberatung des Mietervereins Dortmund zahlreiche überhöhte LEG-Mieterhöhungen vor – Streitpunkt sind Mieterhöhungen oberhalb des Mittelwertes des Dortmunder Mietspiegels; hier beachtet die LEG die ständige Rechtsprechung des Amts- und Landgerichtes Dortmund nicht.
In 2023 kündigte LEG Vorstand Lars von Lackum an, die Mieten sollten „so stark wie regulatorisch möglich“ steigen. Zum Jahresanfang haben viele LEG-Mieter:innen in Dortmund zum Teil massive Mieterhöhungen erhalten. Wie schon in den letzten Jahren, hält der Mieterverein Dortmund einen Vielzahl der bei ihm eingegangenen Mieterhöhungen nach einer ersten Einschätzung für überhöht und rät zur Prüfung.
„Unserer Rechtsberatung liegen seit dieser Woche zahlreiche überhöhte Mieterhöhungen der LEG Wohnen vor. Der Mittelwert des Mietspiegels wird in diesen Fällen wieder fast immer überschritten. Eine Korrektur der bisherigen Geschäftspraktik hat nicht stattgefunden“, erklärt Markus Roeser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund, „in mehreren Fällen entsteht der Eindruck, dass die LEG ihre Möglichkeiten zur Mieterhöhung nicht voll ausnutzt und die Mieterhöhung begrenzt. Doch das Gegenteil ist hier der Fall. Diese verlangte Miete liegt dennoch über dem Mittelwert.“
Hier drei Beispielsfälle für erhebliche Überschreitungen:
· DO-Scharnhorst, Objekt Peschweg (ca. 75 m²), Zustimmung auf 6,26 €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,40 €/m²/mtl. (entspricht 29,91 €/Monat)
· DO-Wellinghofen, Objekt Silberhecke (ca. 88 m²), Zustimmung auf 6,81 €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,60 €/m²/Monat (entspricht 52,85 €/Monat)
· DO-Kreuzviertel, Objekt Große Heimstraße (ca. 132 m²), Zustimmung auf 6,70 €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,60 €/m²/mtl (entspricht 79,18 €/Monat)
(die Ausgangsmieten sind unterschiedlich; diese Berechnung ergibt sich jeweils unter Berücksichtigung der von der LEG ausgewiesenen Zu- und Abschläge nach dem Mietspiegel Dortmund. Weitere Korrekturen aufgrund falscher Zuschläge oder fehlender Abschläge nach dem Mietspiegel können möglich sein).
Wichtig für betroffenen Mieter: erst prüfen – nicht sofort unterschreiben!
Viele Mieter erklären sehr kurz mach Erhalt solcher Erklärungen schriftlich Ihre Zustimmung, die ist dann verbindlich, kann also nicht widerrufen werden. „Mieter haben zwei Monate Zeit zur Prüfung und müssen sich erst dann festlegen, welchen Betrag sie akzeptieren. Also erst in Ruhe prüfen!“, empfiehlt Markus Roeser.
Der Dortmunder Mietspiegel ist kostenlos im Internet http://www.mvdo.de/mietspiegel.html und in Papierform in der Kampstr. 4, Dortmund erhältlich. Auf der website des Mietervereins Dortmund ist zusätzlich ein kostenloser Mietspiegel-Rechner verfügbar.
Streitpunkt: Richtige Einordnung in der Spanne (Mittelwert)
Der Mieterverein Dortmund verweist hierzu wiederholt auf die nach wie vor aktuelle Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der im Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. (vgl. LG Dortmund 11 S 90/12 und 11 S 57/12, beide vom 25.06.2012).
„Nach ständigen Entscheidungen des Amts- und Landgerichtes Dortmunds seit 2012, die sich fast überwiegend mit LEG Mieterhöhungen beschäftigen, darf vom Mittelwert nur in Ausnahmefällen abgewichen werden. Ein Vermieter, der nach oben hin abweichen will, müsste in der Mieterhöhung selbst bezüglich aller Wohnwertmerkmale angeben, warum er die Wohnung zu vergleichbaren Wohnungen insgesamt für überdurchschnittlich hält.
Entsprechende Begründungen fehlen in den aktuellen Mieterhöhungen. Wir fordern die LEG auf, die Vorgaben der Dortmunder Rechtsprechung nicht weiter zu missachten und sich bei Mieterhöhungen auf den Mittelwert zu begrenzen. Mietern raten wir generell Mieterhöhungen sorgfältig prüfen bzw. prüfen zu lassen“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Service-Box für Mieter*innen: Nicht unter Zeitdruck setzen lassen!
Mieter/innen dürfen sich bei Mieterhöhungen nicht vom Vermieter unter Zeitdruck setzen lassen. Bei einer vorschnell unterschriebenen Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung gibt es kein Rücktrittsrecht. Bei einer Erhöhung der Grundmiete haben Mieter mindestens zwei ganze Monate zur Prüfung der Mieterhöhung.
Mieterverein bietet Online-Rechner und Sonderdruck mit Berechnungshilfe
Unter http://www.mietspiegel-dortmund.de bietet der Mieterverein einen kostenfreien Online-Mietspiegel-Rechner und einen Sonderdruck mit Berechnungshilfe an, der auch in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich ist. Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einschließlich der Zu- und Abschläge ist so einfach möglich. Auf der Internetseite und in der Geschäftsstelle ist auch der kostenfreie Mieter-Ratgeber „Mieterhöhung“ erhältlich.
Beratung und Vertretung für Vereinsmitglieder
Der Mieterverein Dortmund bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende Beratung und Vertretung an. Informationen zur Mitgliedschaft gibt es im Internet unter http://www.mvdo.de, telefonisch unter 0231 / 557656-0 und persönlich in der Mietervereins-Geschäftsstelle an der Kampstr. 4, 44137 Dortmund (Aktuelle Öffnungszeiten: Mo bis Do 8.30 bis 12 Uhr und 14 Uhr bis 17 Uhr, Fr 08.30 bis 12 Uhr).