Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund hat seinen jährlichen Bericht vorgelegt und darin ein Rekordtief bei den Kaufverträgen diagnostiziert: „In der Stadt Dortmund ist ein beispielloser Rückgang bei den Grundstückskaufverträgen zu verzeichnen“, sagt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses Dortmund. Im Jahr 2023 wurden lediglich rund 3.100 Kaufverträge abgeschlossen. Das ist ein historischer Tiefstand seit Beginn der digitalen Aufzeichnung im Jahr 1990. Dieser Rückgang geht einher mit einem Umsatzrückgang von 600 Millionen Euro auf 1,1 Milliarden Euro im Berichtsjahr.
Die Anzahl an bebaubaren Grundstücken nimmt weiter ab
„Betroffen sind sämtliche Teilmärkte. Insbesondere der Geldumsatz für unbebaute, baulich nutzbare Grundstücke ist dramatisch gesunken – um 70 Prozent auf 49 Millionen Euro“, erläutert Ulf Meyer-Dietrich als stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses.
Parallel dazu ging die Anzahl der Kaufvorgänge um 42 Prozent zurück. Besonders auffällig ist der seit mehr als fünf Jahren anhaltende Trend, dass die Anzahl an bebaubaren Grundstücken weiter abnimmt: von einst 223 im Jahr 2019 auf nur noch 69 im Jahr 2023. ___STEADY_PAYWALL___
Die Bodenpreise hingegen bleiben relativ stabil. Der Bodenpreisindex, der die durchschnittliche Entwicklung im gesamten Dortmunder Stadtgebiet widerspiegelt, zeigt für den individuellen Wohnungsbau einen Rückgang um etwa 3,5 Prozent und für den Geschosswohnungsbau einen leichten Anstieg von etwa 0,3 Prozent.
Diese Preisstabilität wird begleitet von wenigen Kauffällen, einem geringen Angebot und einer deutlichen Streuung der Erlöse. Daher hat der Gutachterausschuss beschlossen, die Bodenrichtwerte des vergangenen Jahres für 2024 unverändert zu belassen.
Preise für bebaute Grundstücke sind im letzten Jahr teils deutlich gefallen
Auch bei den bebauten Grundstücken (ohne Wohnungs- und Teileigentum) sind die Umsatzzahlen rückläufig. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge sank um 25 Prozent, begleitet von einem Geldumsatzrückgang von 32 Prozent. Besonders stark betroffen sind Mehrfamilienhäuser mit einem Umsatzrückgang von 46 Prozent bei 31 Prozent weniger Kaufvorgängen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ging sowohl die Anzahl der Grundstückstransaktionen als auch der Geldumsatz um etwa 22 Prozent zurück.
Im Gegensatz zur Bodenpreisentwicklung sind die Preise für bebaute Grundstücke im letzten Jahr teils deutlich gefallen. „Die Entwicklung der Bestandsimmobilien wird durch die durchweg rückläufige Wertentwicklung der Immobilienrichtwerte dokumentiert. Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnen stadtweit einen Rückgang zwischen 11 und 13 Prozent, während Mehrfamilienhäuser sogar einen durchschnittlichen Rückgang von etwa 17 Prozent aufweisen“, erläutert Christian Hecker.
„Mit acht Prozent fällt der allgemeine Wertrückgang im Segment des Wohnungseigentums etwas geringer als bei anderen Wohnimmobilien aus“, relativiert Ulf Meyer-Dietrich. Die Kaufzurückhaltung hingegen ist im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum ebenso deutlich ausgeprägt. So ist die Anzahl der getätigten Transaktionen um 28 Prozent und der Geldumsatz um 22 Prozent zurückgegangen.
Folgen von Finanzierungszinsen, Inflation und geopolitischer Situation
Diese rückläufigen Wertentwicklungen reflektieren verschiedene Faktoren, darunter steigende Finanzierungszinsen, Inflation und die geopolitische Situation.
„Eine Entwicklung, die nicht nur in Dortmund ablesbar ist. In NRW als auch im Bundesgebiet sind die Anzahl an Grundstückstransaktionen und damit verbunden auch der Umsatz in vergleichbarer Größenordnung zurückgegangen“, führt Ulf Meyer-Dietrich aus.
Lediglich die Bodenrichtwerte – für unbebaute Grundstücke – bleiben mangels ausreichenden Angebots in der Regel stabil. Bei Bestandsimmobilien ist ein häufig zweistelliger Wertverlust im Jahr 2023 zu erkennen.
Nur der Neubaumarkt ist in Dortmund preislich stabil geblieben
Lediglich der Neubaumarkt ist preislich stabil: So liegen die Neubaupreise für nicht unterkellerte Reihenend- und Doppelhaushälften wie im Vorjahr bei rund 3.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung wurden im vergangenen Jahr etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt und damit sogar leicht über dem Durchschnittspreis des Vorjahres.
Ein Grund für die hohen Preise: Mangels Flächen erfolgt der Neubau zumeist nicht auf Brachflächen, sondern auf bebauten Grundstücken. Dafür werden dann Bestandsgebäude abgerissen – doch diese musste man ja beim Kauf erst mitbezahlen. Insbesondere in guten Lagen werden vergleichsweise große Grundstücke erworben, die alten Wohngebäude abgerissen und dann deutlicher größerer Geschossbau neu draufgebaut.
Ein weiterer Faktor: „Aufgrund der gestiegenen Baukosten bleibt das Preisniveau im Neubaumarkt konstant“, begründet Christian Hecker. Der höchste Verkauf lag bei rund 5.500 Euro/m² Wohnfläche – ein Objekt im Bereich Gartenstadt.
„Die Kaufzurückhaltung wirkt auch in diesem Jahr noch nach“
Ob das Jahr 2023 „nur eine Delle“ in der Statistik darstellt oder einen Trend, lässt sich bisher noch nicht ablesen. „Es wird interessant, wie sich das 2024 entwickelt”, blickt Christian Hecker gespannt in die Zukunft. Die Zahlen aus den ersten beiden Monaten 2024 sind erneut deutlich unter dem Trend der Vorjahre.
Das hat unterschiedliche Gründe: Zwar sind die Kosten im Vergleich zum Zeitraum Sommer 2022 bis Sommer 2023 weiter rückläufig – die Inflation und die Energiekosten sinken, die Baukosten stagnieren und die Zinsen gehen wieder leicht zurück. Dennoch sind die Parameter deutlich schlechter als noch 2021 – im Vergleich dazu sind die Hypothekenzinsen um rund 390 Prozent gestiegen und der Baupreisindex im selben Zeitrum um 28 Prozent.
„Daher wirkt die Kaufzurückhaltung auch in diesem Jahr noch nach“, schätzt Ulf Meyer Dietrich. „Das wird noch Normalität werden und ruckelt sich ein. In den 1980er Jahren hatten wir acht Prozent Zinsen”, verweist er auf Veränderungen. Aktuell liegen die zehnjährigen Bauhypothekenzinsen bei etwa 3,8 Prozent, nachdem die vergangenen Jahre nahezu eine „Null-Zins-Phase“ waren. Das Problem: Die Löhne und Gehälter sind noch nicht so sehr gestiegen wie die Kosten.
Von einem Platzen der Immobilienblase könne allerdings keine Rede sein: „Ich war immer froh, dass wir nie einen überhitzten Markt hatten. Bis 2021 war in München und Berlin spekuliert worden, ob es schon Blasen gibt. Aber hier in Dortmund hatten wir keine Blase, sondern hatten stark steigende Preise”, so der stv. Vorsitzende des Gutachterausschusses. „Jetzt haben wir stagnierende bis sinkende Zahlen. So ist der Markt. Wir sind immer noch recht stabil im Immobilienmarkt, trotz dieses Einbruchs – der nicht so stark ist wie in anderen Städten.”
HINTERGRUND: Über den Gutachterausschuss
- Die Gutachterausschüsse sind unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Einrichtungen des Landes.
- Die Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet.
- Mehr über Gutachterausschüsse insbesondere über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte ist unter gars.nrw/dortmund abrufbar.
- Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt.
- Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.
Mehr Informationen:
- Den Grundstückmarktbericht gibt es HIER im Internet. Dort sind auch Boden- und Immobilienrichtwerte kostenfrei veröffentlicht.
- Alternativ gibt es den Grundstückmarktbericht hier als PDF zum Download: Grundstücksmarktbericht Dortmund 2024
- Beim Einschätzen der Entwicklung der eigenen Immobilie hilft der Immobilienrichtwert mit dem Immobilienpreiskalkulator unter boris.nrw.de.
- Ob sich der Trend der rückläufigen Grundstückstransaktionen auch im Jahr 2024 fortsetzt, können alle Interessierten unter gars.nrw/dortmund nachschauen und bewerten. In einem Dashboard werden tagesaktuell Umsatz und Anzahl der Kauffälle – Gesamt oder nach Teilmärkten sortiert – in Relation zum Vorjahr abgebildet.
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