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Nachhaltigkeit, Digitalisierung, Soziales: Spar- und Bauverein Dortmund stellt Strategie für Zukunftsfähigkeit vor

Gut gefüllte Werkhalle des Union Gewerbehofes beim Jahresempfang von Spar- und Bau. Fotos: Thomas Engel

Jahresempfang 2020 beim Dortmunder Spar- und Bauverein eG: für die Wohnungs- und Bauwirtschaft und andere Netzwerkpartner. Vertreter der Genossenschaft präsentieren vor geladenen Akteuren den Sachstand über zentrale Kennziffern ihrer Entwicklung in den vergangenen Jahren. Gesprochen wird über erschlossene und weiter mit Nachdruck zu erschließende Handlungsfelder, um alsbald einen Ausblick zu geben. Dazu nämlich, mit welchen zentralen strategischen Orientierungen sie ihre Zukunftsfähigkeit stärken will.

Die (zeitlose) Idee hinter der Dortmunder Genossenschaft: sich gemeinsam selbst zu helfen

Die Entwicklung des Dortmunder Spar- und Bauvereins der letzten Jahre lässt sich an einem gewichtigen Punkt knapp zusammenfassen: die Genossenschaft wächst ungerührt aller Unebenheiten auf dem Wohnungsmarkt weiter. Das möchte sie auch morgen nicht ändern. Dabei soll zwei großen Themen unserer Zeit in verschiedenen Hinsichten eine entscheidende Rolle zukommen: einem Handeln nach Nachhaltigkeitsparametern und der Digitalisierung von Datenmaterial, Ablaufprozessen und Wohnumgebungen.

Quelle: Spar- und Bau

Zusammen mit der Strukturierung und Organisation sozialer Handlungskontexte gegenüber ihren Mitgliedern und/oder Mieter*innen in den umfangreichen Beständen bilden Nachhaltigkeit und Digitalisierung für Spar- und Bau gleichsam ein strategisches Dreieck, das es zukünftig unter vielfältigen Aspekten zu beackern gilt. Denn wer sät, der erntet.

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Seit fast 127 Jahren gibt es nunmehr die überall in der Stadt bekannte Wohnungs- und Wohnungsbaugenossenschaft. Der Zusammenschluss entstand damals aus einer simplen Idee heraus: sich gemeinsam selbst zu helfen. Wo es nach heutigem Verständnis um ein Menschenrecht geht: um ein sicheres Dach über dem Kopf.

Um die damalige Wohnraumnot in einem wachsenden Dortmund zu lindern und zugleich dauerhaft wie günstig passable Unterkünfte für Dortmunder*innen mit geringerem Einkommen verfügbar zu machen – ein gemeinwohlorientiertes Motiv, mit dem die Genossenschaft bis heute steht und fällt.

Anspruch: vernünftige, sozial nachhaltige Wohnversorgung zu dauerhaft günstigen Preisen

In der Werkshalle im Union Gewerbehof. Für ein Unternehmen, das Bilanz zieht, stehen zunächst einschlägige Kennziffern im Vordergrund, die den Sachstand bezeichnen. Der nimmt sich durchaus erfreulich aus, gleichwohl Zahlen trocken sind .

Ulrich Benholz (m.), Prokurist Neubau

Die Mitgliederzahl der Genossenschaft ist in den letzten 20 Jahren permanent gestiegen: von gut 17.000 zur Jahrtausendwende bis gegenwärtig auf über 21.000. Das sind jene Menschen, die entweder eine Wohnung angemietet haben oder auf ein passendes Angebot warten. Oder, aus Tradition und Verbundenheit, einfach nur Mitglieder sind.

In dem Zuwachs spiegelt sich offenbar auch eine gestiegene Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Dortmund wider. Die seitens der Genossenschaft nach Kräften bedient wird. 4,66 Euro habe 2018 der Durchschnittsmietpreis über den gesamten Bestand hinweg betragen; aktuell seien es 4,77 Euro. Zum Vergleich: die Angebotsmieten in ganz Dortmund betragen im Mittel über 7 Euro, erklärt Ulrich Benholz, Prokurist für Neubau.

Das sei zwar nur bedingt vergleichbar (Angebotsmieten zu Bestandsmieten), gleichwohl nicht ohne Aussagekraft. Und da gibt es eben die berechtige Erwartungshaltung an die Genossenschaft, jene soziale Komponente, ihr Lebenselixier: eine vernünftige, sozial nachhaltige Wohnversorgung zu günstigen Preisen.

Bis Ende 2020: Gesamtinvestitionen werden die Einnahmen aus den Mieten deutlich übersteigen

Florian Ebrecht (l.), Prokurist der Genossenschaft. Die drei Akteure machten es Fotografen beim Empfang nicht leicht. Wer gerade etwas zu sagen hatte, stand immer irgendwie im Licht einer Projektionsfläche. Was zu teils skurrilen Bildern führte, auf deren Veröffentlichung wir an dieser Stelle verzichtet haben.

Insgesamt über 11.600 Wohnungen umfassen die Bestände von Spar- und Bau in Dortmund und Holzwickede; davon 751 aus Neubautätigkeit seit dem Jahr 2000. Dazu 2.500 Garagen und 82 Gewerbeeinheiten, so Florian Ebrecht, Prokurist fürs technische Gebäudemanagement.

2019 wurden gut 31,6 Millionen Euro in die Instandhaltung und Modernisierung der Bestände und 19,6 Millionen in den Neubau gesteckt. Das Gesamtinvestitionsvolumen von über 51,2 Millionen Euro beträgt stattliche 109 Prozent der Einnahmen durch die Soll-Mieten.

2020 würde dieses Verhältnis auf 112 Prozent wachsen und sodann in den Folgejahren unter hundert Prozent fallen, wie Florian Ebrecht, Prokurist der Genossenschaft erläutert. Die Investitionsplanung für die Jahre 2020 bis 2024 beläuft sich annähernd satte 210 Millionen Euro.

Der Leerstand beträgt lediglich 0,85 Prozent, „ein Topwert“, so Ebrecht. Das heißt: die Bestände sind fast vollständig vermietet. Und wo dies nicht der Fall ist, weil vielleicht gerade modernisiert wird, gibt es lange Wartelisten. – Weiter gäbe es in den letzten 20 Jahren einen deutlichen Trend: die durchschnittliche Wohnungsgröße habe erkennbar zugenommen, 63 Quadratmeter zu 74 heute; analog verhält es sich mit der Zimmerzahl.

Ganzheitliches Agieren der Genossenschaft – stadtteilprägende Wirkung in gut gemeinter Absicht

Vorstandsvorsitzender von Spar- und Bau: Franz-Bernd Große-Wilde

Bei den eingeladenen Netzwerkpartnern – besagte aus Baugewerbe, aber auch aus dem Dienstleistungs- und Agenturbereich, Banken, soziale Partner, dazu Mitarbeiter*innen des Spar- und Bauvereins – bedankte sich natürlich der Chef, Vorstand Franz-Bernd Große-Wilde im Namen der Genossenschaft: „Viele Projekte sind von ihnen mitgetragen worden“, verteilt er den Erfolg auf mehrere Schultern

Die vielen Associées kommen nicht von ungefähr: sie bilden eine Seite eines „im Leben“ gewachsenen, lokalen Unternehmens ab; das immerhin seit über eineinviertel Jahrhundert in Dortmund am Markt weitgehend erfolgreich agiert, daher in vielen Quartieren eigentlich nur verwurzelt sein kann. „Wir sind mitten im Stadtteilgeschehen“, stellt der an der Uni Tübingen studierte Betriebswirt und gelernte Diplom-Kaufmann mit Stolz fest.

Man habe nämlich die Möglichkeit, wegen der großen zusammenhängenden Wohnquartiere, deren Bündelung „sehr ganzheitlich zu agieren“ und „stadtteilprägend aktiv werden zu können“. Das binde eben auch viele Akteure als Partner mit ein.

Nachhaltige Quartiersentwicklung und Digitalisierung von Verwaltung, Management wie Liegenschaften

Und was ist mit der Strategie (für morgen)? Das Wort, das gegenwärtig aus aller Munde fließt und mit dem nicht wirklich etwas falsch gemacht werden kann – „Nachhaltigkeit“: es beinhaltet als Begriff eine unübersehbare Zahl von Konnotationen.

Konkretisiert auf den eigenen Handlungskontext, engagiert sich Spar- und Bau unter anderem bei der Verringerung des Energiebedarfs, Senkung von Emissionen, das Anlegen von Grün- und Wasserflächen in den Außenanlagen, Mobilität (etwa durch gebäudenahe Fahrradstellplätze) oder durch Ausgestaltung von Gemeinschaftsflächen.

In Sachen „Digitalisierung“ – gegenwärtig nicht weniger prominent, wenngleich wegen der Angst vor Arbeitsplatzverlust nicht überall ungeteilt willkommen geheißen – möchte die Genossenschaft beispielsweise mit „Wodis Sigma“ Management wie Verwaltung elektronisch aufstellen, Prozesse rationalisieren.

Dies betrifft etwa die Wohnungsabnahme: sie kann nun/dann per Tablet vonstatten gehen, mit dem alle relevanten Daten online ins System eingespeist werden. Oder sog. Smart Services.  Oder die Erstellung einer Datenbasis, mit der Wohnungen und Bestände nach relevanten Kriterien elektronisch erfasst sind, bis zur integrierten Betriebskostenabrechnung. – Willkommen in der Zukunft, mit ihren Segnungen, Versuchungen und Gefahren (zu denen auch gehört, hier nicht mehr unterscheiden zu können oder zu wollen).

Gute Nachbarschaften als Integrationsmedium: eine attraktive Außendarstellung der Quartiere kommt hinzu

Schließlich: die soziale Dimension im Strategiedreieck. Genossenschaft, erinnert Große-Wilde, das sei immer auch ein „Thema von Beteiligung, von Motivation, von Mitbestimmung“. Sieht eine „glücklichen Lage“. Die aber vielleicht kein Zufall ist: aus einem Gemeinschaftsgefühl heraus ehrenamtliches Engagement zu wecken. Was funktioniert: letztlich sind die Bewohner*innen „unsere Multiplikatoren“, die wesentlich die Außendarstellung, das Image vor Ort prägten.

Es geht um die Mitglieder selbst, Umgangsweisen, Zusammenhalt, Kommunikation. Gute Nachbarschaften, durchmischte Quartiere, um ein friedliches Miteinander, Wachstum zugunsten des Gemeinwohls – die Genossenschaft legt wert auf solche Zielvorgaben.

Essentiell ist Partizipation. Menschen müssen erfahren, dass sie etwas bewirken, ihre soziale Umwelt aktiv miteinander und vielfältig – so wie sie in einer Stadt der Globalisierung selbst sind – gestalten können, Heimat im guten Sinne schaffen.

Das Flaggschiff in diesem Zusammenhang ist sicher das Concordia-Haus direkt am Borsigplatz – mit seinem Quartierstreff dort. Daneben gibt es das Streetfood-Festival, Sperrmüllaktionen, die Vertreterwerkstatt, ein Bauhof wurde gegründet. Es finden Quartiersfeste statt, Bewohner*innen kommen regelmäßig zusammen. Sparen, Bauen, Wohnen sind eben kein Selbstzweck, sondern dienen einem Leben, das eins ist.

 

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