Misstrauen gegenüber Betriebs- und Heizkosten-Abrechnungen

Mieter:innen-Bündnis „VoNO!via“ übt scharfe Kritik: „Da ist etwas faul im Staate Vonovia“

Markus Röser, Martin Grebe und Knut Unger machten in Dortmund auf die Probleme aufmerksam.
Markus Röser, Martin Grebe und Knut Unger machten in Dortmund auf die Probleme bei und mit Vonovia aufmerksam. Foto: Alexander Völkel für nordstadtblogger.de

Das bundesweite „VoNO!via“-Mieter:innen-Bündnis macht in mehreren Städten die Öffentlichkeit auf die ihrer Meinung nach völlig intransparenten Nebenkosten-Abrechnungen der Vonovia aufmerksam. Die Abrechnungen werden zu großen Teilen mit vom Konzern selbst angefertigten Rechnungen, Verträgen und Buchungen gerechtfertigt. Diese können von den Mieter:innen nicht auf ihre Richtigkeit überprüft werden. 

„Bis auf wenige Sonderfälle ist keine der von uns überprüften Abrechnungen in Ordnung“

Nach Ansicht der Initiative, in der unter anderem die Mietervereine aus Dortmund und Witten aktiv sind, sei davon auszugehen, dass die Abrechnungen in hohem Umfang nicht offengelegte Konzerngewinne enthielten. Hinzu kämen zahlreiche Einzel-Fehler. ___STEADY_PAYWALL___

„Bis auf wenige Sonderfälle ist keine der von uns überprüften Nebenkostenabrechnungen in Ordnung“, stellt das „VoNO!via“-MieterInnenbündnis fest. Das Bündnis hat mit dem Aufbau einer bundesweiten Unterstützungsstruktur zur Überprüfung der Abrechnungen begonnen. 

Nach den bestehenden rechtlichen Bestimmungen (Rechenschaftspflicht nach § 259 BGB) können Mieter:innen von ihren Vermieter:innen die Einsichtnahme in die Rechnungen, Verträge und Zahlungsbelege verlangen, die der Betriebskosten-Abrechnung zu Grunde liegen. Dadurch wird die Richtigkeit der Abrechnung belegt. Nur nachgewiesene Kosten dürfen auf die Mieter:innen umgelegt werden. 

„Die Papiere sind für die Überprüfung der tatsächlichen Kosten zu großen Teilen wertlos“

Markus Röser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund.
Markus Röser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund. Foto: Alexander Völkel für nordstadtblogger.de

„Wie wir in unserem Bündnis von Kiel bis München und von Köln bis Dresden festgestellt haben, übersendet die Vonovia auf Anfrage zwar gern jede Menge Papier. Dieses Papier ist für die Überprüfung der tatsächlichen Kosten aber zu großen Teilen wertlos“, betont Markus Röser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund.

Die Vonovia habe in keinem dem Bündnis bekannt gewordenen Fall die prüffähigen Rechnungen der tatsächlichen, dem Konzern entstandenen Kosten, die zugehörigen Verträge und die Nachweise der tatsächlichen Zahlung der umgelegten Kosten komplett vorgelegt. 

Nach Ansicht des Bündnisses fehlt wegen dieser drei wesentlichen „Mängel“ (es gibt ihrer Ansicht noch viele kleinere mehr) seit Jahren der erforderliche Nachweis der abgerechneten Kosten in den Betriebs- oder Heizkosten-Abrechnungen der Vonovia. 

„Es geht um das Einsichtsrecht, aber auch um das Wirtschaftlichkeitsgebot“

In immer mehr Geschäftsbereichen übernehmen Vonovia-Töchter die Dienstleistungen, was zu Kostenerhöhungen und Intransparenz führt.
In immer mehr Geschäftsbereichen übernehmen Vonovia-Töchter die Dienstleistungen, was zu Kostenerhöhungen und Intransparenz führt. Visualisierung: Mieterverein Dortmund

„Wenn die Mieter:innen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnungen überprüfen wollen und deshalb, wie gesetzlich vorgesehen, die Einsichtnahme in die originalen Kostenbelege fordern, schickt die Vonovia ihnen überall in Deutschland lediglich Rechnungs-Ausdrucke aus ihrer Datenbank zu, die auch nach Feststellungen einiger Gerichte manipulierbar sind“, so Knut Unger, Sprecher des Mieter:innen-Vereins Witten. 

Zu großen Teilen stammten die Rechnungen zudem von Tochterunternehmen der Vonovia. Eventuell darin verborgene Gewinne flössen also dem Konzern der Vermieterin zu. „Es geht nicht um Kleckerbeträge, sondern um knapp ein Drittel der Kosten, die Mieter:innen zu tragen haben, die von Vonovia-Töchtern berechnet werden.“

Bei der Kritik geht es nicht prinzipiell darum, dass Unternehmenstöchter diese Aufgaben übernehmen, sondern darum, ob diese Leistungen überhaupt erbracht werden und zu welchem Preis. 

„Es geht um das Einsichtsrecht, aber auch um das Wirtschaftlichkeitsgebot. Ich kann bei Vonovia nicht prüfen, ob da Gewinne drinstecken. Und ich kann nicht sagen, ob die Hausmeisterleistung zu teuer ist, weil ich den Gesamtbetrag nicht sehen kann“, macht Röser nur an einem Beispiel deutlich. 

Kritik: Unternehmen berechnet nicht erbrachte und nicht-umlagefähige Leistungen

Martin Grebe, Rechtsanwalt des Mietervereins in Dortmund.
Martin Grebe, Rechtsanwalt des Mietervereins in Dortmund. Foto: Alexander Völkel für nordstadtblogger.de

„Wir wissen auch nicht, ob die Kosten, die der Hausgemeinschaft oder den Mieter:innen berechnet wurden, tatsächlich auch bezahlt wurden“, ergänzt Martin Grebe, Rechtsanwalt des Mietervereins in Dortmund. Das unterscheidet die Geschäfte mit externen Dienstleister:innen und Handwerker:innen – dort sind die geleisteten und bezahlten Leistungen leicht(er) zu prüfen.

Bei den Rechnungen der Vonovia-Töchter ist das schwieriger: „Verlangen wir Belege, dann bekommen wir mutmaßliche Ausdrucke aus dem Buchungssystem. Aber den Beleg bekommen wir nicht“, so Grebe. „Man findet viele Ungereimtheiten und viele nicht-umlagefähige Kosten, zum Beispiel beim Thema Multimedia.“

„Nur wenn man konsequent darauf beharrt, erhält man zu den selbsterstellten Rechnungsausdrucken der Vonovia irgendwann vielleicht auch den ein oder anderen – oft ebenso selbst ausgestellten – Vertrag. Oft ist der dann auch noch unwirksam oder unvollständig. In keinem mir bekannten Fall geben die übersandten Unterlagen verlässlich Auskunft über die Kosten, die dem Vermietungskonzern für die abgerechneten Leistungen tatsächlich entstanden sind“, so Unger.

Vorwurf: Vonovia berechnet nicht nur erbrachte Leistungen, sondern zieht Gewinn aus Nebenkosten

Die Zeche zahlen die Mieter:innen. Denn die Preise steigen zumeist deutlich, wenn Vonovia-Töchter die Arbeiten übernehmen. Die Initiative hat eine Vielzahl von Einzelfällen gesammelt. In einem Fall aus Hombruch wurde durch die Tochter immer mehr an Wartungsarbeiten abgerechnet. So stiegen die Kosten für die Heizkesselwartung von 150 auf 780 Euro.

Kostenvergleich: Vor und nach der Übernahme durch eine Vonovia-Tochter.
Kostenvergleich: Vor und nach der Übernahme durch eine Vonovia-Tochter. Visualisierung: Mieterverein Dortmund

Oft werde das mit „zusätzlichem Service“ begründet, obwohl die aufgewendete Zeit für die Wartung nicht gestiegen sei. Vonovia liegt nach Aussage des Mietervereins deutlich über den Sätzen, die beispielsweise die DOGEWO oder VIVAWEST ihren Mieter:innen in Rechnung stellen. 

Das börsennotierte Unternehmen hat ein komplexes und verschachteltes System geschaffen:„Nebenkosten sind als durchlaufende Kosten gedacht. Aber so kann man nicht überprüfen, ob sie Gewinne draufschlagen. Vonovia ist Markt- und Innovationsführer, was das angeht“, kritisiert Markus Röser.

„Nur die tatsächlich angefallenen Kosten dürfen umgelegt werden. Bei Vonovia haben wir da erhebliche Zweifel“, betont Mieteranwalt Grebe. Denn in früheren Prozessen sei deutlich geworden, dass Vonovia auch bei den Betriebskosten Gewinne erziele. „Die dürften nicht entstehen, wenn nur durchlaufende Kosten berechnet werden“, so Grebe. Doch durch die mangelnde Transparenz könne auch nicht überprüft werden, wie hoch die Gewinne der Konzerntöchter seien, die unzulässigerweise auf Mieter:innen umgelegt würden. 

„Bei einer Rechnung einer Fremdfirma an die DOGEWO weiß ich, dass das Geld geflossen ist und nichts draufgeschlagen wurde“, macht Grebe deutlich. „Bei Vonovia wissen wir es nicht. Der abgerechnete Betrag hat nichts mit den Kosten zu tun, die irgendwo entstanden sind.“

Mieter:innen stellen bundesweit Abrechnungsfehler und Preiserhöhungen fest

Mieter:innen werden auf die Mängel der Vonovia-Belege meist dadurch aufmerksam, dass ihnen Details in ihren Abrechnungen unzutreffend erscheinen. So halten Mieter in Witten-Annen seit Jahren akribisch fest, wie oft im Winter der Schnee geräumt wird und staunen immer wieder, dass ihnen die Vermieterin weit mehr berechnet. 

Wie die Vonovia die Einsätze prüft und erfasst, ist völlig unklar. Es gibt nicht einmal eine vollständige Leistungsbeschreibung. In Hamburg-Steilshoop erklärt Klaudia Krummereich von der Mieterinitiative Steilshoop: „Es werden Aufzugskosten angesetzt, wo es gar keinen Aufzug gibt.“ 

In zahlreichen Städten bezweifeln Mieter:innen, dass es bei den abgerechneten Hausmeisterkosten mit rechten Dingen zugeht. Der angebliche Hausmeister wird im Haus oft kaum gesehen, ihm gemeldete Mängel werden nicht beseitigt und die langen Listen, die die Vonovia zu den angeblichen Aufgaben ihrer „Objektbetreuer“ verschickt, stimmten mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort nicht überein. 

Das Schlagwort von „System Vonovia“ macht die Runde

Rechne man die Umlagen auf die Anzahl der angeblich betreuten Wohnungen hoch, ergäben sich erstaunlich hohe Kosten, die sicherlich nicht den Einkommen der Hausmeister entsprächen, verdeutlicht Markus Röser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins in Dortmund. 

Visualisierung: Mieterverein Dortmund

Die Verträge der konzerneigenen Hausmeisterorganisationen enthielten keine Angaben über die vereinbarten Kosten und Preise. Dies habe dazu geführt, dass ein Münchener Mieter bis vor den Bundesgerichtshof gezogen sei, um Einsichtnahme in die Personalkosten des Hausmeisters zu erhalten. Das Urteil steht noch aus. In Dresden mussten die Anwälte der Vonovia passen und in einem Fall zugestehen, dass die vom Gericht verlangten Kosten-Nachweise nicht existieren. 

Mieter:innen in Kiel seien zahlreiche Fehler bei der gesetzlich vorgeschriebenen Verteilung der Heizkosten aufgefallen. Dazu, dass die Vonovia diese Fehler korrigiere, habe das nicht geführt. „Auch bei uns in Dresden werden selbst offensichtliche Berechnungsfehler auch nach 12 Monaten noch geleugnet”, ergänzt Dietmar Leuthold vom Netzwerk Vonovia-Mieter Dresden. 

All diese Erfahrungen haben dazu geführt, dass aufmerksame Vonovia-Mieter:innen schon längst nicht mehr daran glauben, dass es sich um zufällige Einzelfehler handelt. Das Schlagwort von „System Vonovia“ macht die Runde. An mehreren Orten hätten sich nach Angaben des Bündnisses Mieter:innen an Staatsanwaltschaften gewandt, ohne dass das bislang zu irgendwelchen Ergebnissen geführt habe. 

Der Konzern kann tatsächliche Zahlungen nicht belegen

All diese Erfahrungen seien ausschlaggebend dafür, dass sich im vergangenen Winter mehrere Mieter:innen-Organisationen zusammentaten, um ihr Vorgehen bei der Überprüfung der Abrechnungen zu bündeln. Das von ihnen gegründete „VoNO!via“-Mieter:innenbündnis wandte sich Ende Februar in einem ausführlichen Offenen Brief an den Vorstand der Vonovia. Eine Antwort steht bis heute aus. 

Knut Unger, Sprecher des Mieter:innen-Vereins Witten. 
Knut Unger, Sprecher des Mieter:innen-Vereins Witten. Foto: Alexander Völkel für nordstadtblogger.de

Knut Unger verfolgt schon länger die Spur eines gewinnbringenden „Systems Vonovia“. Seit einigen Monaten hat er einen Grund mehr dafür, keiner Abrechnung der Vonovia zu trauen: Nachdem der Bundesgerichtshof im letzten Dezember entschieden hatte, dass sich das Belegeinsichtsrecht der Mieter:innen auch auf die Nachweise der tatsächlichen Zahlung der jeweiligen Rechnungsbeträge bezieht, hat der Mieter:innenverein Witten für alle seine Mitglieder die Vorlage der Bankauszüge über die Zahlungen verlangt. 

Erhalten hat er Tausende von Seiten mit Tabellenausdrucken aus dem Buchungssystem der Vonovia. Diesen ist allenfalls zu entnehmen, dass der Konzern Buchungen in seine Datenbank eingetragen hat. In keinem Fall aber liegt der Nachweis (Quittung, Bankauszug) einer tatsächlichen Zahlung vor. 

„Dass uns der Vermieter mit dieser Papierflut foppen will, hat noch einmal bestätigt: Da ist etwas faul im Staate Vonovia. Bei keiner Nebenkostenabrechnung will oder kann dieser Konzern die Richtigkeit seiner Abrechnung belegen. Keine Mietpartei sollte Forderungen, die sich aus diesen undurchsichtigen Zahlenzusammenstellungen ergeben vorbehaltlos akzeptieren“, so Unger. 

Dreistellige Millionen-Gewinne aus konzerninternen Abrechnungen 

Das „VoNO!via“-Bündnis geht davon aus, dass die Vonovia in ihren Abrechnungen hohe Gewinne und andere nicht umlagefähige Beträge verbirgt. Der Geschäftsbericht 2020 wies einen Überschuss („adjusted EBITDA Value-add“) von über 145 Millionen Euro für konzernintern vergebene Leistungen aus (Geschäftsbericht 2020, S.100). 

Ein Diagramm zeigte die verschachtelte Konzernaufstellung.
Ein Diagramm zeigte die verschachtelte Konzernaufstellung. Visualisierung: Mieterverein Dortmund

Ein erheblicher Teil davon entfällt auf Modernisierungsmaßnahmen, ein anderer aber auch auf die Nebenkosten. „Für die Vonovia ist die gewinnbringende Verrechnung konzerninterner Leistungen und ihre Umlage auf die Mietenden ein wichtiger Bestandteil der Geschäftsstrategie“, erklärt Knut Unger, der auch kritischer Aktionär bei der Vonovia ist. 

Schon heute trage der interne Anteil an dem ,Value Add’ (etwa: „zusätzliche Wertschöpfung“) genannten Geschäftssegment acht Prozent zum operativen Konzernergebnis bei. Vor Anleger:innen und Analyst:innen prahle die Vonovia regelmäßig mit dem Wachstumspotenzial in diesem Bereich.

Immer mehr Felder entdeckt das Unternehmen für sich. Vonovia hat mittlerweile ein ganzes Netzwerk von Töchtern, die sich gegenseitig Leistungen in Rechnung stellen. Dazu gehören nicht nur klassische Dienstleistungen rund ums Haus. Mittlerweile engagiert sich Vonovia auch bei der Energieversorgung – zu Kostensenkungen führt das jedoch nach Ansicht der Mieter:innen-Vereine nicht. Viel mehr gehe es darum, verdeckt Gewinne zu machen.

Mieter:innen-Vereine appellieren: Rechtzeitig Einwendungen erheben! 

Um die weitere Umlage unnötiger Nebenkosten auf die Mietenden zu unterbinden, fordert das „VoNO!via“-Bündnis alle Vonovia-Mieter:innen auf, gegen die Abrechnungen rechtzeitig (innerhalb von 12 Monaten nach Zugang) Einwendungen zu erheben und die Einsichtnahme in die dafür erforderlichen Unterlagen zu verlangen.

Das börsennotierte Unternehmen aus Bochum ist für die Mieter:innen-Vereine ein „Miet-Hai“.
Das börsennotierte Unternehmen aus Bochum ist für die Mieter:innen-Vereine ein „Miet-Hai“. Foto: Mieterverein Dortmund

Das Bündnis unterstützt Mieter:innen, die sich in ihren Nachbarschaften organisieren möchten und lädt alle Interessierten ein, sich dem Bündnis anzuschließen. 

Für Mieter:innen, die sich zu Hausgemeinschaften und Initiativen zusammenschließen, hat das Bündnis Musterschreiben zur Anforderungen der Kostennachweise und für die Standard-Einwendungen zu den Standard-„Belegen“ erarbeitet. Diese sind unter vonovia.mieterinnenrat.de im Web abrufbar. 

Die Mieter:innen-Vereine Dortmund, Hamburg und Witten nicht mitgerechnet, haben bislang knapp 300 Mietparteien mit Hilfe dieser Musterschreiben Einwendungen gegen die Abrechnungen erhoben. In einer Siedlung in Köln-Bayenthal waren es bisher 59. 

„Dies ist natürlich nur ein bescheidener Anfang”, sagt Rolf Bosse vom Mieterverein zu Hamburg. „Aber wir hoffen, dass das Beispiel Schule macht und sich uns vor allem auch mehr große Mietervereine anschließen, damit wir die für diese Megaaufgabe erforderliche Infrastruktur aufbauen können.” 

Zugleich laufen in Witten Gerichtsverfahren, in denen es zentral um die unzureichende Prüffähigkeit der Betriebskostenabrechnungen, aber auch der Modernisierungsmieter- höhungen geht. Zu Einzelfragen sind zudem mehrere Verfahren vor dem Bundesgerichtshof anhängig. 

Mietervereine Dortmund und Witten helfen bei den Prüfungen und Widersprüchen

Die Vonovia-Mieter:innen im Organisationsgebiet der Mietervereine Dortmund und Witten können sich direkt an deren Geschäftsstellen wenden, um die erforderlichen Schreiben zu den aktuellen Betriebskostenabrechnungen zu veranlassen. Das setzt allerdings den Beitritt zu den Mitgliedsorganisationen voraus. 

Logo des Mieter:innen-Bündnisses.
Logo des Mieter:innen-Bündnisses. Visualisierung: Mieterverein Dortmund

„Wir unterstützen aber auch Mieter:innen, die sich in ihrem Haus oder Block unabhängig von einer Mitgliedschaft selbst organisieren, um die Rechnungen der Vonovia zu überprüfen“, betont Markus Roeser vom Mieterverein Dortmund. 

„Bei uns in Dortmund gibt es immerhin 20.000 Vonovia-Wohnungen. Wenn da die Mieter:innen nicht auch selbst aktiv werden und sich in ihren Häusern zusammenschließen, können wir es gar nicht schaffen, alles zu prüfen.“ Die Mietervereine Dortmund und Witten beginnen aktuell, Vonovia-Mieter:innen in ihren Gebieten mit Flugblättern über die Initiative zu informieren. 

Dabei machen die Mietervereine keinen Hehl daraus, dass Mieter:innen eigentlich kaum eine Chance haben, ihre Abrechnungen zu durchdringen, auch wenn sie die Belege anfordern. Es geht mehr darum, vielerorts Druck auf das Unternehmen zu machen und Zahlungen rechtssicher zurückzuhalten bzw. unter Vorbehalt zu leisten. 

Denn wenn dann gerichtliche Verfahren kämen oder Nebenkostenbestandteile „gekippt“ würden, hätten die Mieter:innen eine (bessere) Chance, Geld zurückzubekommen oder dann weniger zu zahlen. Denn Vonovia habe häufig mit (außergerichtlichen) Vergleichen auf Klagen und Widersprüche reagiert, um nicht das System offenlegen zu müssen. So oder so hätten Mieter:innen die Chance, ihre Rechte zu sichern.

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