Für eine dauerhafte Bleibe: Wohnen muss bezahlbar sein – Stadt Dortmund schickt eigenes Unternehmen in den Ring

Neubaugebiet Stadtkrone-Ost
Es ist attraktiver, in hochwertige Neubauten zu investieren als in den sozialen Wohnungsbau. Archivbild: Alex Völkel

Weil sich das Dortmunder Wohnungsbauunternehmen Dogewo21 außerstande sieht, Mietwohnungen zu annehmbaren Preisen zu schaffen, nimmt die Kommune ab sofort das Heft selbst in die Hand. Mit der Stadtentwicklungsgesellschaft (DSG) möchte sie bis 2027 um die 1200 Wohneinheiten zur Verfügung stellen, davon etwa 830 im Neubau. Ein bedeutsamer Anteil soll unter die Mietpreisbindung fallen, also zum sog. Sozialen Wohnungsbau gehören. Damals noch Kandidat fürs höchste Amt in der Stadt, versucht Oberbürgermeister Thomas Westphal (SPD) nun, ein zentrales Wahlkampfversprechen einzulösen. Und die anderen Parteien ziehen bei der Ausgestaltung dessen mit – vorerst.

Bezahlbarer Mietwohnraum in wachsender Stadt wie Dortmund wird ohne Politik knapper

Die Lage auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt ist angespannt wie seit Langem nicht mehr. Die Stadt wächst, Wohnungen werden knapp, somit teurer. Für Gutverdienende, die hinzuziehen, ärgerliche bis vernachlässigbare Randnotiz, ist die Entwicklung für manche Menschen existenzbedrohend: Sie können, was im Einzelfall an Miete gefordert wird, schlicht nicht mehr bezahlen. Es reicht hinten und vorne nicht, weil es an Einkommen fehlt. ___STEADY_PAYWALL___

OB Thomas Westphal. Foto: Anja Cord
Oberbürgermeister Thomas Westphal hat Wohnen zur Chefsache erklärt. Foto: Anja Cord

Das einfache Faktum, das diese relative Armut anzeigt – und von etwas anderem zu sprechen, wäre nur beschönigend: Um die 50 Prozent der hiesigen Haushalte haben formal ein Anrecht auf einen sog. „Wohnberechtigungsschein“. Das heißt, all ihnen attestiert „Vatta Staat“ gleichsam, dass hier Mieten nach den üblichen Preisen des freien Wohnungsmarkts für die Haushaltskasse ein Problem darstellen  können. Was sich vermutlich weiter verschärfen wird.

Ende 2020 gab es in Dortmund noch gut 23.000 Wohneinheiten mit Mietpreisbindung; im Jahr 2000 waren es sogar noch rund 53.000. Die Bestände schmelzen dahin – wenn nichts passiert. Das zeigt auch der städtische Wohnungsmarktbericht 2020. Die nüchterne Prognose für „Sozialwohnungen“ lautet: „Zukünftig wird sich der Bestand … weitaus stärker reduzieren. Im Jahr 2030 ist nach jetziger Datenlage von lediglich rund 13.000 öffentlich geförderten Mietwohnungen auszugehen.“

Anhebung der Mietenstufe: auch „Sozialwohnungen“ in Dortmund zukünftig teurer

Bei über 200.000 Mietwohnungen ist leicht zu erkennen, was das bedeutet: Es gibt in Dortmund nicht nur nicht genug, sondern tendenziell immer weniger bezahlbaren Wohnraum. Weil relativ zur Anzahl jener Wohnungen, die jährlich aus der Mietpreisbindung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus herausfallen, nicht im gleichen Maße neue entstehen. Im Kalenderjahr 2020 waren es gerade einmal 80 neue Wohneinheiten, die öffentlich gefördert wurden.

2018 steht dem sozialen Wohnungsbau für Neubauten und Sanierungen 30 Millionen Euro zur Verfügung. Foto: NSB-Archiv
Was in Dortmund an öffentlichen geförderten Wohnungen entsteht, liegt weit unter dem Bedarf. Foto: Simon Bierwald

Hinzukommt: Für untere Einkommenssegmente, die auf bezuschusste Wohnungen angewiesen sind, werden die Lebensverhältnisse in Dortmund zukünftig sowieso prekärer. Denn diese Wohnungen werden teurer sein als bisher, weil auf Landesebene die Mietenstufe für die Stadt von 3 auf 4 angehoben wurde. – Für alle, die den Marktmechanismus als Segen empfinden, ein positives Signal, weil dadurch Investitionen angezogen werden. Für sozial Schwache hingegen bedeutet es eine Verschärfung ihrer sozialen Lage.

Denn jene „Mietenstufen“, das sind die zuschussfähigen Höchstbeträge, die sich an dem jeweils ortsüblich maßgeblichen „Mietenniveau“ (Durchschnittsmiete) orientieren. Dadurch kann der Preis im öffentlich geförderten Wohnungsbau (von bislang 5,85 Euro) in Dortmund auf nunmehr bis zu 6,20 Euro pro Quadratmeter steigen. Hinzukommen die Nebenkosten, einschließlich Heizung. Wer das aus eigener Kraft nicht stemmen kann und ohne Anspruch auf Transferleistungen ist, hat eben Pech gehabt.

Öffentlich geförderter Wohnungsbau als eine zentrale Herausforderung in der Zukunft

Dennoch: Relativ zum durchschnittlichen Mietzins, der auf dem freien Wohnungsmarkt verlangt wird, bleiben „Sozialwohnungen“ preisgünstig. So liegt es angesichts des sukzessiven Wegfalls von Wohnraum aus der Mietpreisbindung nahe, kompensatorisch tätig zu werden.

Die Sicherung entsprechender Preissegmente bildet eine zentrale kommunalpolitische Herausforderung. Insofern muss die Angelegenheit allemal Chefsache sein. Mit Fokus auf den öffentlich geförderten Sektor – um das, was gemeinhin als Menschenrecht gilt, Wohnen, auch für die unteren Einkommenssegmente bezahlbar zu halten.

Während der Markt oft nur Wohnungen zu Preisen anbietet, die sich viele Menschen in der Stadt nicht mehr leisten können, muss die Kommune folglich einen Weg finden, seinem Sozialversagen staatlich entgegenzutreten. Indem das Gemeinwohl über bekannte Praktiken von kapitalgetriebenen Wohnungsbauunternehmen gestellt wird, denen es ausschließlich um ihre Rendite bestellt ist.

Rechtliches Problem: Dogewo21 müsste Grundstücke zu üblichen Marktpreisen kaufen

Das DOGEWO21-Kundenzentrum und Verwaltungssitz an der Landgrafenstraße.
Das Dogewo21-Kundenzentrum und Verwaltungssitz an der Landgrafenstraße.

Doch an diesem Punkt gibt es in Dortmund ein Problem: Die vormals 100-prozentige Stadttochter Dogewo21 hat keine eigenen Grundstücke, auf denen sie noch bauen könnte. Während die Stadt Dortmund andererseits ihre potentiellen Flächen aus Rechtsgründen nicht einfach (wie das zuvor noch der Fall war) an das Wohnungsbauunternehmen durchreichen kann.

Das geht deshalb nicht, weil Dogewo21 1997 an die Stadtwerke (90 Prozent) bzw. an die Sparkasse Dortmund (10 Prozent) verkauft wurde und daher keine lockere „Inhouse-Vergabe“ mehr möglich ist. Konsequenz: Das Wohnungsbauunternehmen müsste, wie alle anderen Akteure auch, die Grundstücke zu Marktpreisen von der Stadt kaufen. Das aber macht – zumindest in den Augen der Dogewo-Geschäftsführung – öffentlich gefördertes Bauen nahezu unmöglich.

Denn die durchschnittlichen Neubaukosten inklusive Grundstückskauf summierten sich laut Dogewo auf einen Mietpreis von elf Euro pro Quadratmeter. Wegen der Mietdeckelung im öffentlich geförderten Sektor bei erwähnten 6,40 Euro, sieht sich das Unternehmen außerstande, die fehlenden 4,60 Euro zu erwirtschaften. – Was also tun?

Dortmunder Entwicklungsgesellschaft (DSG) wird als Stadttochter zum Wohnungsbauunternehmen

Die Idee der Stadtspitze lautet nun – und wurde so während letzten Ratssitzung am 24. Juni einstimmig abgesegnet: Die zu 100 Prozent stadteigene Dortmunder Entwicklungsgesellschaft (DSG) soll in die Bresche springen und in ein Wohnungsbauunternehmen umgewandelt werden (der entsprechende Beschluss ist im Wortlaut unten verlinkt), um ein weiteres Auseinanderklaffen der Lücke zwischen mietpreisgebundenem Immobilienbestand und existierenden Bedarfen zu verhindern.

Projektierter DSG-Verbund in Dortmund. Quelle: Stadt Do/Ratsbeschluss 24.06.2021

Der Vorteil: Baut die Kommune höchstselbst auf eigenem Grund, entfallen die nicht unerheblichen Kosten für die Akquisition geeigneter Flächen. Der Sozial- bzw. öffentlich geförderte Wohnungsbau wird leichter darstellbar – es rechnet sich eher. Umstritten dagegen ist, wie hoch der Anteil an „Sozialwohnungen“ bei einem Neubauvorhaben seien kann relativ zu den zugleich errichteten frei finanzierten Wohnungen, damit die Gesamtwirtschaftlichkeit noch gesichert ist.

Fakt ist: Bisher gilt (seit 2013) in Dortmund eine 25-Prozent-Vorhaltequote für geförderte Mietwohnungen bei neuen Baugebieten, sofern hierfür städtische Grundstücke veräußert werden. Das soll sich mit der DSG nach oben hin ändern. Im nun vom Stadtrat verabschiedeten Beschluss ist „bezüglich des Umfangs des zu errichtenden Anteils öffentlich geförderter Wohnungen“ ausdrücklich von vier Varianten die Rede, die zwischen 25 und 50 Prozent liegen.

Wirtschaftliche Darstellbarkeit trotz Erhöhung des Anteils an „Sozialwohnungen“?

Ingrid Reuter (Bündnis 90/ Die Grünen)
Ingrid Reuter (Bündnis 90/Die Grünen): Vom Märchen, geförderter Wohnungsbau rechnete sich nicht. Archivfoto: Alex Völkel

Dennoch gehen die Planer*innen von einer wirtschaftlichen Darstellbarkeit aus: „Mit der Erhöhung des Anteils des geförderten Wohnungsbaus verändert sich zwar das wirtschaftliche Ergebnis, bleibt aber durchgehend wie oben beschrieben positiv“, heißt es.

Eine Auffassung, die von einigen Ratsfraktionen seit Längerem geteilt wird. So betont Ingrid Reuter für Bündnis 90/Die Grünen zur Neuausrichtung der DSG: Positiv sei, dass damit mit dem „Märchen aufgeräumt wird, dass sich geförderter Wohnungsbau nicht rechnen würde“.

Und erwartet von der zukünftigen Stadtentwicklungsgesellschaft eine Realisierung von Quoten im Sozialwohnungsbau „von 50 Prozent und mehr“. Das sei wirtschaftlich durchaus machbar, so die Erwartung der Grünen-Sprecherin.

DSG muss als wirtschaftlich lebensfähige Gesellschaft aufgestellt werden

Ganz so optimistisch sind freilich nicht alle in Dortmund. Nach Ansicht mancher könnte es durchaus eng werden – ohne bedeutender Anteile an frei finanzierten Wohnungen, die als Ertragsfaktoren dort kompensatorisch wirken, wo es wegen der Mietdeckelung an hinreichenden „Investitionsrückläufen“ fehlt.

Klaus Graniki, Geschäftsführer von Dogewo21: DSG muss lebensfähig sein. Foto: DOGEWO21

Dogewo-Geschäftsführer Klaus Graniki etwa warnte kürzlich auf Nachfrage von Nordstadtblogger: „Wichtig ist, dass die Stadtentwicklungsgesellschaft als lebensfähige Gesellschaft aufgestellt wird. Es darf nicht nur mit der Erwartung verknüpft werden, dass sie nur Sozialwohnungen baut.“

Die Frage ist eben: Was geht, aufs Ganze gesehen? Fest steht: wirtschaftlich handeln müssen alle. Auch nicht-kapitalgetriebene Wohnungsbauunternehmen wie beispielsweise Genossenschaften, die das Grundrecht „Wohnen“ nicht mit maximalen Gewinnmargen verbinden. Aber dennoch in der Verantwortung stehen.

Selbst, „wenn wir nicht so renditekonzentriert sind, müssen wir doch mit dem Geld, was von den Mitgliedern in die Genossenschaft eingegeben worden ist, wirtschaftliche Betrachtungen anstellen“, ließ der Geschäftsführer des Dortmunder Spar- und Bauvereins, Franz-Bernd Große-Wilde, in einem Hintergrundgespräch mit Nordstadtblogger daran keinen Zweifel.

„Gedankenspiel“: Verkauf von DSW-Anteilen der Dogewo an Sparkasse Dortmund?

Die Dogewo selbst jedenfalls ist raus aus der Nummer – zumindest, was eine direkte Beteiligung bei Grundstückserwerb und Immobilienbau betrifft. Eine Rückkehr in den Schoß der Stadt kann sich Geschäftsführer Klaus Graniki nämlich schlecht vorstellen – dies sei „im städtischen Haushalt nicht darstellbar“.

Soll heißen: Ein Rückerwerb wäre zu teuer. Damit wurden durch den Verkauf der Stadttochter im Zuge der – mittlerweile als notorisch begriffenen – Privatisierungswelle auf dem Wohnungsmarkt vor zwei Jahrzehnten sichtbar entscheidende Weichen gestellt, die nicht einfach wieder umgelegt werden können. Dies gesetzt, springt nun also die DSG ein, in neuem Format. Gleichwohl es parallel dazu in Dortmund offenbar auch weitere „Gedankenspiele“ gibt, die die Politik alarmierten.

Die Rede war davon, dass die DSW Dogewo-Anteile an die Sparkasse Dortmund verkaufen möchte. Deren offenkundiges Interesse: Vermeidung von Negativzinsen wegen überschüssiger Liquidität durch den Erwerb von Immobilien. Damit aber wäre klar: die Bestände der Dogewo kämen stärker in den Sog von Renditeerwartungen. Und hier scheiden sich die Geister – und es wird deutlich, wer am Ende wo steht.

Advokat „des kleinen Mannes“? – AfD sorgt sich eher um Sicherstellung von Renditen

Insistenz auf Gestaltungshoheit der Stadt: Utz Kowalewski (Die Linke+). Archivfoto (2): Thomas Engel

AfD-Sprecher Heinrich Garbe – abgesehen davon, dass er daran zweifelt, bei 50 Prozent öffentlichem Wohnungsbau Rentabilität erreichen zu können – sieht ein Problem, „wenn die Sparkasse demnächst wieder stärker aktiv sein wird.“ Hier ginge es natürlich darum, „Renditen sicherzustellen“. Was kaum im Sinne des sozialen Wohnungsbaus sein dürfte.

Demgegenüber hatte Utz Kowalewski, Fraktion Linke+, im Vorfeld und zu besagten „Gedankenspielen“ bereits klar gemacht: „Diese Position … steht den wohnungspolitischen Zielen in dieser Stadt entgegen.“ Und betont in der letzten Ratssitzung: Was jetzt aufgemacht würde, darüber hätte der Rat ganz klar die Entscheidungshoheit: nämlich über Gestaltung, Entwicklung des Geschehens. Damit steht er nicht allein.

Der Staat greift politisch ein, wo der Markt versagt, dazu explizit zum Wohle einkommensschwacher Schichten. Dergleichen dürfte gerade einem ehemaligen Juso-Chef nicht fern liegen. Vor einigen Wochen erklärte denn OB Thomas Westphal zu dem ambitionierten Vorhaben und den damit verbundenen Erwartungen: „Mit der Neuausrichtung der DSG zur kommunalen Wohnungsbaugesellschaft nehmen wir unmittelbaren Einfluss auf den lokalen Wohnungsmarkt und die Mietpreisgestaltung.“

Mieten sollen auch nach Auslaufen der Bindungsfristen stabil und bezahlbar bleiben

Bearbeitet nach (Quelle): Stadt Do/Ratsbeschluss 24.06.2021

Damit wird die Kommune direkt zum Akteur auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt. Aufgaben des „neuen“ Unternehmens sollen laut Beschluss des Stadtrates neben dem Wohnungsneubau „die Sanierung von Problemimmobilien und die Modernisierung und Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien“ sein.

Neben einer höheren Quote an öffentlich geförderten Wohneinheiten auf städtischen Grundstücken als den bisher vorgeschriebenen 25 Prozent, um dem Abschmelzen an preisgebundenen Angeboten zu begegnen, ist ein weiterer zentraler Baustein des Konzepts: Mieten sollen auch nach dem Auslaufen der Bindungsfristen stabil und bezahlbar bleiben.

Was Erschließungsmaßnahmen und Erstellung von neuen Wohngebäuden auf unbebauten Wohnbaugrundstücken (oder solchen, die es werden könnten) in Dortmund betrifft, werden in dem Grundsatzbeschluss zur DSG bereits als geeignet betrachtete Flächen ausgewiesen (s. nebenstehende Zusammenstellung). Insgesamt geht es um ca. 55.000 Quadratmeter Nettowohnbauland, auf denen bis 2027 insgesamt ca. 830 Wohneinheiten realisiert werden könnten.

Besorgung von Bauland als kritischer Punkt des Unternehmens?

OB Thomas Westphal ist guter Dinge, sieht einen wichtigen „Schritt dafür, dass in dieser Stadt auch im Auftrag der Stadt Wohnungsbau betrieben wird.“ Insbesondere auch, um „diese Stadt bezahlbar zu halten“. Der kritische Punkt für ihn: die Besorgung von Bauland.

Das müsse gelingen, dann sei das Vorhaben von Erfolg gekrönt. – Hier wird es vermutlich noch Diskussionen mit den Grünen geben. Denn die hielten es bei einigen der vorgesehenen Flächen nicht für vernünftig, sie zu bebauen, wie Ingrid Reuter klarstellt.

Und es verbleiben weitere offene Fragen: Die betreffen die zukünftige Rolle der Dogewo. Die SPD möchte sie eigentlich miteinbezogen sehen: Wie es denn um einen Geschäftsbesorgungsvertrag stehe, wenn es um die Bewirtschaftung geht, möchte Sozialdemokratin Carla Neumann-Lieven wissen. Den gibt es offenbar.

Stadtentwicklungsgesellschaft: Teile des Stadtrates möchten keine „Dogewo 2.0“

Nicht gewollt, zumindest von Teilen des Rates, ist, dass die DSG gewissermaßen zu einer “Dogewo 2.0” wird; FDP/Bürgerliste und CDU sorgen sich hier. Dr. Jendrik Suck gibt für die Union zu verstehen: „Wir wollen langfristig … keine Dogewo 2.0.“

Dr. Jendrik Suck (CDU): Langfristig keine Dogewo 2.0

Seiner Partei wie den Grünen ginge es zudem seit Längerem um ein Gesamtkonzept, das den Ausbau des Dortmunder Kita-Netzes mit einschließt. Und kündigt für die Septembersitzung entsprechende konzeptionelle Ergänzungen an, „um das Thema dann wirklich ganzheitlich betrachten zu können“.

Auch die Grünen haben noch Wünsche, mahnen die Berücksichtigung von Klimaschutzaspekten bei Sanierung im Bestand, beim Neubau wie der Bewirtschaftung von Gebäuden an – nach verbindlichen Zertifikationsmaßstäben. Stichwort: Klimaneutralität.

Im Vordergrund für den Oberbürgermeister, das wird ebenfalls deutlich, steht die schnelle Handlungsfähigkeit des neuen Unternehmens. Die Kernüberlegung bei der DSG-Konstruktion, erläutert er, wäre gewesen, sie in die Lage zu versetzen, sofort Kredite am Kapitalmarkt aufzunehmen, um eigenwirtschaftlich agieren zu können und der sonstige Haushalt nicht herhalten müsse. – Im September nach der Sommerpause soll es denn auch zu Beratungen über den Wirtschaftsplan der DSG kommen. Es steht zu vermuten, dass es noch manch intensiv geführte Debatte geben wird.

Weitere Informationen:

  • Stadtrat Dortmund: “Grundsatzbeschluss zur Neuausrichtung der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft mbH (DSG)”, im Wortlaut; hier:
  • Wohnungsmarktbericht Dortmund 2020; hier:
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