Nach dem Zinsschock, der drohenden Energiekrise und den schlechten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen war der Grundstücksmarkt nicht nur in Dortmund ab Mitte 2022 regelrecht eingebrochen. Sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich wurden kaum noch Grundstücke und Immobilien verkauft. 2024 gab es eine Wiederbelebung – so sieht es zumindest der unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund.
„Die Revitalisierung betrifft erfreulicherweise alle Teilmärkte“
„Nach dem Einbruch des Grundstücksmarkts ab Mitte 2022 wurden im letzten Jahr 22 Prozent mehr Kaufverträge abgeschlossen“, sagt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses Dortmund. Gleichwohl liegt die Anzahl mit rund 3.800 Abschlüssen immer noch deutlich unter denen der Niedrigzinsphase vor 2022.
„Die Verkäufe und Umsätze steigen bundesweit“, berichtet Ulf Meyer-Dietrich als stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses. Das gilt in unterschiedlicher Ausprägung ebenso für die stagnierenden Wertentwicklungen.
Mehr Verkäufe bedeuten auch mehr Umsatz. Er stieg um rund 24 Prozent auf 1,37 Milliarden Euro. Allerdings liegt auch dieser Wert immer noch deutlich unter dem Höchstwert von mehr als zwei Milliarden Euro im Jahr 2020. „Die Revitalisierung des Grundstücksmarkts betrifft erfreulicherweise alle Teilmärkte“, berichtet Meyer-Dietrich.
Somit ebenfalls positiv ist die Entwicklung der unbebauten baulich nutzbaren Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier wurden mit 47 Grundstücken 46 Prozent mehr verkauft. Im Bereich des Geschosswohnungsbaus liegt die Anzahl der unbebauten Grundstücke mit 23 Verkäufen auf dem Niveau des Vorjahres.
In Dortmund gibt es einen Mangel an Bauland für Wohnimmobilien
Insgesamt tut sich aber wenig in Dortmund: Das liegt vor allem an fehlenden Neubaugebieten für Wohnungsbau. Im vergangenen Jahr wurden kein einziges Grundstück in einem Neubaugebiet verkauft. Die großen Baugebiete wie Brechtener Heide, das Erdbeerfeld oder die Bergstraße sind vermarktet – es gab und gibt nur noch Baulücken.
Daher wird mitunter nur noch auf Bestandsflächen gebaut. Doch ein bebautes Grundstück zu kaufen, das Bestandsgebäude abzureißen und dann neu zu bebauen, treibt die Kosten zusätzlich in die Höhe. „Wenn wir mehr Wohnbauland hätten, würde sich der Markt entspannen“, so Hecker.
Doch deutlich sinken würden die Neubaupreise dann auch noch nicht: „Wenn die Baupreise nicht reduzieren, können sich auch Neubaupreise nicht reduzieren“, verdeutlicht der Vorsitzende des Gutachterausschusses. Seit 2018 sind die Preise für Wohnungsneubau in Dortmund von 2600 auf 4570 Euro pro Quadratmeter bei Wohneigentum gestiegen. Im Einzelfall wurden bis zu 6000 Euro pro Quadratmeter bezahlt – allerdings im Luxussegment. Andere Objekte waren da deutlich günstiger.
Die Bodenpreise in Dortmund steigen wieder an
Die Bodenpreise für den Wohnungsbau haben sich stadtweit um 20 Euro pro Quadratmeter erhöht. Alle weiteren Bodenrichtwerte für zum Beispiel Gewerbe oder landwirtschaftliche Flächen bleiben stabil auf dem Niveau des Vorjahres.
Der positive Trend ist auch bei den bebauten Grundstücken (ohne Wohnungs- und Teileigentum) zu erkennen. Anzahl und Umsatz sind um 25 Prozent gestiegen. Während bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Anzahl der Grundstückstransaktionen sowie auch der Geldumsatz jeweils um mehr als 20 Prozent stieg, zeichnet sich bei Mehrfamilienhäusern ein Plus bei den Verkäufen von 26 Prozent ab und 50 Prozent mehr Umsatz.
Im gesamten gewerblichen Sektor ist zwar die Gesamtanzahl gestiegen, der Umsatz jedoch mit 13 Prozent leicht rückläufig. Zurückzuführen ist das auf einen Umsatzrückgang bei Büro- und Verwaltungsgebäuden. Im Gegensatz dazu hat sich der Umsatz bei Geschäftshäusern versechsfacht und es gab acht Kaufverträge mehr als im Vorjahr.
„Die deutlich ausgeprägte Umsatzsteigerung bei Geschäftshäusern als auch der Umsatzrückgang bei Büro- und Verwaltungshäusern haben mit Einzelfällen zu tun. Ein paar hochpreisige Immobilienverkäufe wirken sich hier aus“, erläutert Christian Hecker.
Entwicklung bei Eigentum und Neubau regional unterschiedlich
Bei bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern stagnieren die Preise oder sinken leicht. „Lediglich im Geschosswohnungsbau ist eine deutliche Tendenz nach unten (minus 4 Prozent) nachweisbar“, erläutert Ulf Meyer-Dietrich. Im Vorjahr lag der Rückgang bei der Wertentwicklung noch bei minus 17 Prozent.
Bei Eigentumswohnungen sind sowohl die Anzahl an Transaktionen als auch der Umsatz um 20 Prozent gestiegen. „Das zeigt sich im Stadtgebiet ganz unterschiedlich: Während die Preise im Norden und im Westen leicht anziehen, gehen sie im übrigen Stadtgebiet eher leicht zurück“, sagt Ulf Meyer-Dietrich.
Der Neubaumarkt ist preislich stabil bzw. leicht steigend. Die Neubaupreise für nicht unterkellerte Reihenendhäuser und Doppelhaushälften liegen bei rund 3.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung wurden im vergangenen Jahr etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt.
Mehr Informationen:
- Der aktuelle Grundstückmarktbericht – dort sind auch Boden- und Immobilienrichtwerte kostenfrei veröffentlicht – findet sich im Internet unter: boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2025/GMB_106_2025_pflichtig.pdf
- Beim Einschätzen der Entwicklung der eigenen Immobilie hilft der Immobilienrichtwert mit dem Immobilienpreiskalkulator unter boris.nrw.de.
- Ob sich der Grundstücksmarkt im Jahr 2025 weiter erholt, können alle Interessierten unter gars.nrw/dortmund verfolgen. In einem Dashboard werden tagesaktuell Umsatz und Anzahl der Kauffälle – Gesamt oder nach Teilmärkten sortiert – in Relation zum Vorjahr abgebildet.
Über den Gutachterausschuss:
- Die Gutachterausschüsse sind unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Einrichtungen des Landes. Die Dortmunder Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet.
- Mehr über Gutachterausschüsse insbesondere
- über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte ist unter gars.nrw/dortmund abrufbar. Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte,
- Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt. Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.
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Baugenehmigungen 2024: Rückgang auch in NRW – aber verlässliche Förderung zeigt Wirkung (PM VdW Rheinland Westfalen)
Der Negativtrend im nordrhein-westfälischen Wohnungsbau setzt sich fort: Laut den heute veröffentlichten Zahlen von IT.NRW wurden im Jahr 2024 landesweit nur noch 40.554 Wohnungen genehmigt – ein Rückgang von 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Damit sinkt die Zahl der Baugenehmigungen in NRW erneut. Bereits 2023 war mit rund 43.603 genehmigten Wohnungen ein Minus von 26,2 Prozent gegenüber 2022 zu verzeichnen.
Der Rückgang in NRW fällt allerdings spürbar geringer aus als im Bund. Während deutschlandweit laut Statistischem Bundesamt nur noch 215.900 Wohnungen genehmigt wurden – ein Minus von 16,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr –, bleibt der Einbruch in NRW im Jahresvergleich moderater. Schon jetzt zeigt sich: Die Entwicklung driftet weiter auseinander – die Kurven von Bund und Land entfernen sich zunehmend.
Alexander Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen, erklärt dazu:
„Der Rückgang in NRW ist besorgniserregend – aber er zeigt auch, dass Politik sehr wohl etwas bewirken kann. Die Differenz bei den Baugenehmigungen zwischen Bund und Land wächst, weil in NRW gegengesteuert wird – vor allem mit einer stabilen Wohnraumförderung. Wo die Rahmenbedingungen stimmen, bleibt der Wohnungsbau wenigstens halbwegs im Spiel. Auf Bundesebene fehlt bislang genau das: Planungssicherheit, Verlässlichkeit und ein starker Förderrahmen.
Viele unserer Mitgliedsunternehmen und -genossenschaften verzichten aktuell auf Bauanträge – nicht, weil sie nicht bauen wollen, sondern weil sie es unter den derzeitigen Bedingungen schlicht nicht können: Die Baukosten und -standards sind unverändert zu hoch, das Zinsumfeld bleibt schwierig. Konsequenz: Die daraus entstehenden Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau sind einfach zu hoch. Die sinkenden Genehmigungszahlen sind Ausdruck dieser strukturellen Blockade – sie zeigen, was nicht realisiert wird. Und was heute nicht genehmigt wird, wird morgen nicht gebaut. Das sind die fehlenden bezahlbaren Wohnungen der Zukunft.“
Dortmund gibt Gas bei Baugenehmigungen und lag damit 2024 deutlich über dem Landestrend (PM)
Stadt genehmigte 19 Prozent mehr Wohnraum und 40 Prozent mehr Nichtwohngebäude als im Vorjahr
Ein Lichtblick für den Wohnungsmarkt: Die Zahl der Baugenehmigungen hat sich in Dortmund entgegen dem Landestrend positiv entwickelt. Das gilt sowohl für Wohneinheiten (plus 19 Prozent), als auch bei den Nichtwohngebäuden, darunter Schulen und Kitas (40 Prozent mehr).
Nach dem deutlichen Einbruch im Jahr 2023 mit seinerzeit 1.446 Wohneinheiten (WE) wurden im vergangenen Jahr 1.716 WE genehmigt – das sind 19 Prozent mehr. Der aktuelle Wert liegt zwar noch unter dem Niveau der Vorjahre, hebt sich in der positiven Dynamik aber deutlich vom landesweiten Trend ab – in Nordrhein-Westfalen war ein Rückgang um 7 Prozent zu verzeichnen. Die Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich mit 186 WE im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt.
Mehr Wohnraum für Dortmund
Dennoch liegen die Baugenehmigungen für Dortmunder Verhältnisse auf einem noch niedrigen Niveau und spiegeln die schlechte Investitionslage im Wohnungsbau wider.
Einen Teil der gestiegenen Genehmigungen macht der öffentlich geförderte Wohnungsbau aus: Die stabilen Konditionen der Wohnraumförderung können die schwierigen Rahmenbedingungen im Wohnungsbau abfedern. Im vergangenen Jahr wurden in Dortmund Fördermittel auf Rekord-Niveau nachgefragt und bewilligt. Die vermehrte Bewilligung von Mieteigenheimen trug unter anderem zum Anstieg der genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser bei.
In den vergangenen vier Jahren sind im Durchschnitt 2010 Baugenehmigungen pro Jahr erteilt worden. Damit wäre in diesem Zeitraum das städtische Ziel von 1.000 Baugenehmigungen erfüllt.
Mehr Schulausbau und Kitas für Dortmund
Bei den Baugenehmigungen für die sogenannten Nichtwohngebäude liegt Dortmund noch deutlicher über dem NRW-Trend. Während es in Dortmund ein Plus von 40 Prozent gab, ging die Quote landesweit um 1,2 Prozent zurück. Zu den Nichtwohngebäuden gehören Büro- und Verwaltungsgebäude ebenso wie Handel- und Lagergebäude, landwirtschaftlich geprägte Gebäude, Schulen und Kitas. Motor in Dortmund ist vor allem der Ausbau von Kitas und die Erweiterung von Schulen. Die seit Jahren bereits laufende Investitionsoffensive der Stadt spiegelt sich also darin wider. Die Zahl genehmigter Nichtwohngebäude von öffentlichen Bauherren stieg im Vergleich zu 2023 um mehr als das Doppelte.
Dass die Zahl der Baugenehmigungen wieder steigt, ist ein Lichtblick für den noch immer angespannten bauwirtschaftlichen Sektor. In den vergangenen Jahren sind viele Bauvorhaben verschoben, viele ausgestellte Baugenehmigungen aufgrund der gestiegenen Baukosten nicht umgesetzt worden. Interessant in jedem Jahr ist daher der Vergleich mit den Baufertigstellungen. Die Auswertung dieser Zahlen liegt noch nicht vor. Baugenehmigungen sind drei Jahre gültig, können jedoch auf Antrag verlängert werden.