Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten stabil und anpassungsfähig – doch die positiven Entwicklungen gehen zunehmend mit strukturellen Herausforderungen einher. Das wurde bei der Vorstellung des aktuellen Immobilienmarktberichts deutlich, den die Wirtschaftsförderung gemeinsam mit dem Unternehmen bulwiengesa erstellt hat.
Es gibt mehr als 270.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
„Der Dortmunder Immobilienmarkt entwickelt sich trotz aller Disruptionen am Markt und in der Wirtschaft in Deutschland doch sehr positiv“, betont die städtische Wirtschaftsförderin Heike Marzen.
Dortmund bleibe eine dynamische Stadt mit zentraler Bedeutung im Ruhrgebiet und biete weiterhin gute Voraussetzungen für Investitionen.
Die lokale Entwicklung hebe sich dabei von der bundesweiten Lage ab, die aktuell von geopolitischen Spannungen, wirtschaftlicher Unsicherheit und regulatorischem Druck geprägt ist.
Ein wesentlicher Treiber dieser Stabilität ist die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt. Dortmund verzeichnet weiterhin steigende Beschäftigtenzahlen und einen deutlichen Pendlerüberschuss. Rund 122.000 Menschen pendeln täglich in die Stadt ein, während etwa 87.000 auspendeln. „So viele Menschen hatten in dieser Stadt noch nie Arbeit“, betonte Marzen mit Blick auf mehr als 270.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte.
Der Büromarkt wächst – moderne Flächen bleiben knapp
Besonders deutlich zeigt sich die Dynamik auf dem Büromarkt. Mit einem Flächenumsatz von rund 150.000 Quadratmetern wurde zuletzt ein Spitzenwert erreicht, der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. „Wir haben das Zehnjahresmittel um 37 Prozent übertroffen“, so Marzen.
Gleichzeitig stößt der Markt an Grenzen. Moderne Büroflächen sind knapp, während sich das Angebot häufig auf ältere Bestände konzentriert. „Moderne Flächen sind begrenzt“, sagte Marzen. Die Folge sind steigende Mieten. „Die Spitzenmieten gehen stramm auf die 19 Euro zu.“
Eine stabilisierende Rolle spielt dabei die öffentliche Hand, die als Nutzer und Eigentümer auf dem Markt präsent ist. „Der Markt in der Innenstadt wird stark durch die öffentliche Hand gestützt“, erklärte Marzen. Für die Stadt sei es häufig wirtschaftlicher, Immobilien zu erwerben, statt langfristig zu mieten.
Einzelhandel bleibt stark – hohe Mieten als Herausforderung
Auch der Einzelhandel behauptet seine Bedeutung. Die Dortmunder Innenstadt bleibt ein zentraler Anziehungspunkt für die Region, insbesondere der Westenhellweg zählt weiterhin zu den meistfrequentierten Einkaufsstraßen Deutschlands. Die Stadt zieht Kaufkraft aus dem Umland an und behauptet ihre Rolle als Oberzentrum.
Die Mietpreise bewegen sich auf hohem Niveau. „Die Talsohle scheint erreicht“, sagte Marzen mit Blick auf die Entwicklung. Gleichzeitig wirken die hohen Kosten als Hürde für kleinere Anbieter. „Kleinere Einzelhändler können sich 1A-Lagen kaum leisten“, räumte sie ein. Neue Konzepte und größere Anbieter seien jedoch bereit, diese Preise zu zahlen und sorgten weiterhin für Frequenz in der Innenstadt – auch für die 1B-Lagen.
Die Logistik bleibt wichtig – Flächen werden bewusst begrenzt
Im Logistiksegment profitiert Dortmund von seiner zentralen Lage und der guten Infrastruktur. Nach einer ruhigeren Phase hat sich der Flächenumsatz wieder erholt. Gleichzeitig ist die Entwicklung durch Flächenknappheit und politische Vorgaben begrenzt.
„Es gibt einen politischen Willen, keine weiteren neuen Logistikflächen zu entwickeln“, erklärte Marzen. Hintergrund ist die starke Konkurrenz um Flächen innerhalb der Stadt. Statt weiterer Ausweisung neuer Areale soll der Fokus stärker auf effizientere und wertschöpfungsintensivere Nutzungen gelegt werden.
Die Logistik bleibt dennoch ein bedeutender Wirtschaftsfaktor. Dennoch ist Marzen froh, dass ihre Vorgänger:innen nach dem Zusammenbruch des Dortmunder Dreiklangs aus Kohle, Stahl und Bier auf Diversifizierung setzten. „Wir sind ein wirtschaftlicher Tausendfüßler“, sagte Marzen und verwies auf die breite Aufstellung der Dortmunder Wirtschaft.
Dennoch würden auch neue Logistik-Standorte weiterhin neue Arbeitsplätze schaffen, auch wenn Automatisierung eine größere Rolle spiele.
Der Hotelmarkt erholt sich – aber mit Grenzen
Der Hotelmarkt hat die Folgen der Pandemie inzwischen überwunden. Die Übernachtungszahlen liegen wieder über dem Vorkrisenniveau, zusätzliche Impulse kamen durch Großveranstaltungen wie die Fußball-Europameisterschaft. Gleichzeitig ist die Kapazität deutlich gestiegen.
Trotz dieser positiven Entwicklung bleibt die wirtschaftliche Lage angespannt. Steigende Betriebskosten und eine vergleichsweise moderate Auslastung setzen die Branche unter Druck.
„Ein Fünf-Sterne-Hotel ist derzeit nicht gewinnbringend darstellbar“, sagte Marzen. Die Nachfrage reiche aktuell nicht aus, um ein solches Angebot dauerhaft zu tragen.
Zugleich verändern sich die Nutzungsformen. Langzeitaufenthalte und alternative Wohnformen wie Mikroapartments gewinnen an Bedeutung und stehen in Konkurrenz zum klassischen Hotelangebot.
Die Flächenkonkurrenz wird zur zentralen Herausforderung
Mit dem wirtschaftlichen Wachstum rückt die Frage nach verfügbaren Flächen immer stärker in den Fokus. Wohnraum, Gewerbe, Infrastruktur sowie soziale Einrichtungen konkurrieren zunehmend miteinander. „Die Flächenkonkurrenz innerhalb der Stadt ist sehr stark“, hieß es aus der Verwaltung.
Dabei wird deutlich: Der wirtschaftliche Erfolg erzeugt zusätzlichen Druck auf den Immobilienmarkt. Eine wachsende Stadt benötigt nicht nur Arbeitsplätze, sondern auch ausreichend Wohnraum und Infrastruktur. „Dass ein attraktiver Wirtschaftsstandort auch attraktive Wohnflächen benötigt, ist unbestritten“, sagte Marzen.
Wirtschaftliche Stabilität mit wachsendem Anpassungsdruck
Insgesamt bestätigt der Bericht die Stärken des Standorts: zentrale Lage, gute Infrastruktur und eine breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur. Diese Faktoren sorgen für Stabilität und machen Dortmund weiterhin attraktiv für Investitionen.
Gleichzeitig zeigt sich, dass die Spielräume enger werden. Flächenknappheit, steigende Preise und Nutzungskonflikte prägen zunehmend die Entwicklung. „Wir müssen mit den wenigen verfügbaren Flächen eine möglichst große Wertschöpfung erzielen“, sagte Marzen.
Der Dortmunder Immobilienmarkt bleibt damit auf Wachstumskurs – steht aber vor der Aufgabe, dieses Wachstum künftig deutlich effizienter zu gestalten. Und die Politik muss sic h die Karten legen, wie sie deutlich knapper werdenden Flächen nutzen will: Für Wirtschaft und Gewerbe, Wohnen oder Umweltschutz. Die Flächen können schließlich nur ein Mal genutzt werden…
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