Nach dem Einbruch des Grundstücksmarktes infolge steigender Zinsen, hoher Baukosten und wirtschaftlicher Unsicherheiten in den Jahren ab 2022 hat sich die Lage in Dortmund weiter stabilisiert. Nach einer ersten Erholung im Jahr 2024 setzt sich dieser Trend auch 2025 fort – das zeigt der aktuelle Bericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund.
Mehr Kauffälle und steigender Umsatz: Positive Entwicklung in fast allen Segmenten
„Auf dem Dortmunder Immobilienmarkt passiert wieder mehr“, sagt der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Christian Hecker. Mit insgesamt 4.166 Kauffällen wurden rund zehn Prozent mehr Verträge abgeschlossen als im Vorjahr.
Auch der Geldumsatz ist gestiegen und liegt nun bei fast 1,5 Milliarden Euro. Damit bleibt der Markt jedoch weiterhin deutlich hinter den Spitzenwerten der Niedrigzinsphase zurück: 2021 wurden noch rund 4.700 Immobilien für insgesamt etwa 2,1 Milliarden Euro verkauft.
„In fast allen Marktsegmenten sehen wir eine positive Entwicklung“, so Hecker weiter. Besonders deutlich zeigt sich das beim Wohnungseigentum. Hier wurden 1.725 Kauffälle registriert, ein Plus von rund zehn Prozent. Der Geldumsatz stieg ebenfalls um etwa zehn Prozent auf rund 316 Millionen Euro. Vor allem bestehende Eigentumswohnungen waren gefragt: Die Zahl der Wiederverkäufe erhöhte sich deutlich, während der Neubau mit nur noch 62 Kauffällen spürbar zurückging.
Der Wert von Eigentum in Dortmund wächst weiter
„Bei bestehenden Eigentumswohnungen steigen die Preise im gesamten Stadtgebiet relativ gleichmäßig um rund fünf Prozent“, erklärt der stellvertretende Vorsitzende Ulf Meyer-Dietrich.
Besonders stark fällt der Anstieg in der Nordstadt aus, wo die Preise mit plus 12,2 Prozent deutlich überdurchschnittlich zulegen – allerdings ausgehend von einem vergleichsweise niedrigen Niveau.
Für neu gebaute Eigentumswohnungen zahlen Käuferinnen und Käufer derzeit im Schnitt rund 4.550 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit etwas mehr als in den beiden Vorjahren.
Auch bei bebauten Grundstücken setzt sich die positive Entwicklung fort. In diesem Teilmarkt wurden 1.707 Kauffälle verzeichnet: ein Anstieg von neun Prozent. Der Geldumsatz wuchs um sechs Prozent auf gut eine Milliarde Euro.
Besonders gefragt bleiben Ein- und Zweifamilienhäuser: Hier stiegen die Verkaufszahlen um fünf Prozent, der Umsatz legte sogar um 24 Prozent zu. Mehrfamilienhäuser wurden zwar häufiger verkauft (+19 Prozent), erzielten insgesamt jedoch einen geringeren Umsatz, was auf starke Schwankungen bei einzelnen Objekten zurückgeführt wird.
Lage und Umfeld beeinflussen den Immobilienpreis deutlich
Die Preise für Bestandsimmobilien entwickeln sich dabei moderat nach oben. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im Schnitt um rund 1,4 Prozent, Reihen- und Doppelhäuser um etwa 2,5 Prozent. Mehrfamilienhäuser legten um rund 2,9 Prozent zu.
„Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen zeigen deutlich, wie stark Lage und Umfeld den Immobilienpreis beeinflussen“, betont Meyer-Dietrich. So fallen die Preissteigerungen in Huckarde, Eving und Scharnhorst überdurchschnittlich aus, während sie in innenstadtnahen oder bereits hochpreisigen Lagen geringer ausfallen.
Ein deutliches Gefälle zeigt sich auch bei der räumlichen Verteilung der Verkäufe. Besonders viele Kauffälle wurden in den südlichen Stadtbezirken registriert, etwa in Hombruch, Aplerbeck und Hörde. Hier werden zugleich die höchsten Umsätze erzielt. Dagegen bleiben die nördlichen Stadtteile sowohl bei der Anzahl der Verkäufe als auch beim Umsatz deutlich zurück.
Verkauf von Bauland weiterhin auf niedrigem Niveau
Ein strukturelles Problem bleibt jedoch bestehen: der Mangel an Bauland. Die Zahl der verkauften unbebauten Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau ist in den vergangenen Jahren drastisch gesunken. Während 2016 noch 271 Grundstücke veräußert wurden, waren es 2021 nur noch 112 und im Jahr 2025 lediglich 38. Auch im Geschosswohnungsbau bleibt das Angebot mit zwölf verkauften Grundstücken auf niedrigem Niveau. „Wenn wir mehr Wohnbauland hätten, würde sich der Markt weiter entspannen“, hatte Hecker bereits in der Vergangenheit betont.
Die Bodenrichtwerte für Wohngrundstücke bleiben trotz der gestiegenen Nachfrage weitgehend stabil. Auch in anderen Bereichen wie Gewerbe oder landwirtschaftlichen Flächen zeigen sich kaum Veränderungen.
Dagegen steigen die Preise im Neubau weiter leicht an. Für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften werden derzeit rund 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. „Die Preise steigen auch deshalb, weil Neubauten wieder mit Keller errichtet werden“, erklärt Hecker. Zudem wirken sich die weiterhin hohen Baukosten aus.
Wohnungsmarkt vergleichsweise stabil und günstig
Wie groß die Spannbreite am Dortmunder Immobilienmarkt ist, zeigen einzelne Spitzenwerte: Die teuerste im Jahr 2025 verkaufte Immobilie ging für rund 40 Millionen Euro über den Tisch. Ein Einfamilienhaus erzielte bis zu 3,85 Millionen Euro, eine Eigentumswohnung bis zu 1,5 Millionen Euro.
Im Vergleich zu anderen Großstädten ist Dortmund dennoch vergleichsweise günstig. In Metropolen wie München, Berlin oder Düsseldorf liegen die Preise in allen Segmenten deutlich höher.
Auch im landesweiten Vergleich ist ein ähnlicher Trend erkennbar: In den meisten nordrhein-westfälischen Kommunen sind die Verkaufszahlen gestiegen, während die Preise häufig leicht zulegen. In Dortmund hingegen entwickelt sich das Preisniveau insgesamt stabil mit moderaten Steigerungen.
Damit präsentiert sich der Dortmunder Grundstücksmarkt im Jahr 2025 insgesamt in robuster Verfassung: Die Nachfrage bleibt hoch, die Umsätze steigen und es ist eine positive Entwicklung in nahezu allen Segmenten erkennbar – wenngleich der Markt noch nicht die Dynamik früherer Jahre erreicht.
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