Preissteigerungen von bis zu 19 Prozent allein im Jahr 2020

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt in Dortmund spitzt sich weiter dramatisch zu

Das Wohnen in Dortmund wird – nicht nur am Phoenixsee – immer teurer. Die Preise für Miete und Kauf steigen weiter. Foto: Alexander Völkel für nordstadtblogger.de

Die Lage auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu: Die Mietpreise in allen Segmenten steigen – die Sprünge sind teils dramatisch. Kostensteigerungen von bis zu 19 Prozent allein im vergangenen Jahr weist der neue Wohnungsmarktbericht aus. Beim Erstbezug von Neubauten lag die Miete pro Quadratmeter bei 11,10 Euro Netto kalt. „Ein Wert, wo wir vor drei Jahren nicht geglaubt haben, dass er mal erreicht werden könnte“, macht Planungsdezernent Ludger Wilde deutlich.

Anstieg bei den Immobilienpreisen im Neubau und Bestand 

Entwicklung der Angebotspreise für Einfamilienhäuser 2021 Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: VALUE Marktdaten)

Der Wohnungsmarktbericht 2021 fasst (fast) alle Zahlen rund um das Thema Wohnen in Dortmund im Jahr 2020 auf 88 Seiten zusammen. Er weist in fast allen Bereichen teils deutliche Kostensteigerungen auf. Die Immobilienpreise gehen sowohl im Neubau als auch im Bestand in die Höhe – zum Teil im zweistelligen Prozentbereich.  ___STEADY_PAYWALL___

Neu gebaute frei stehende Einfamilienhäuser wurden im Schnitt für rund 520.000 Euro und somit neun Prozent über dem Vorjahreswert angeboten, während im Bestand mit durchschnittlich 500.000 Euro (+19 Prozent) ähnlich hohe Preise aufgerufen wurden. 

Ähnliche Entwicklungen zeigen sich auch im Segment der Doppelhaus-Hälften (Neubau: 360.000 Euro; +7 Prozent, Bestand: 380.000 Euro; +16 Prozent) und der Eigentumswohnungen (Neubau: 3.325 Euro/m²; +8 Prozent, Bestand: 1.952 Euro/m²; +19 Prozent). 

Einzig die Baulandpreise sind in Dortmund nicht gestiegen. „Da haben wir in Dortmund ein Alleinstellungsmerkmal. Die Kostensteigerungen sind hochbaubedingt“, so der Planungsdezernent. 

Hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt führt zu steigende Mieten

Entwicklung der Angebotspreise für Eigentumswohnungen 2011 bis 2020 Quelle: empirica-Preisdatenbank (Basis: VALUE Marktdaten)

Auch für Mieter*innen sind die Zahlen alarmierend: Nichts deutet auf Entspannung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt hin. Zwar konnten erfreulicherweise eine hohe Bautätigkeit (1.725 Wohneinheiten; +25,2 Prozent) und steigende Genehmigungszahlen (1.922 Wohneinheiten; +2,2 Prozent) bei gleichzeitig stabiler Bevölkerungsentwicklung konstatiert werden. 

Der strukturelle Leerstand blieb allerdings aufgrund des Anstiegs der Privathaushalte mit 2,1 Prozent auf niedrigem Niveau. Von „strukturellem Leerstand“ ist die Rede, wenn ein Objekt länger als ein halbes Jahr leer steht. Ein gesunder Wohnungsmarkt unterstellt einen Leerstand von drei bis vier Prozent. „Da muss noch einiges passieren, damit Interessierte dann wieder die Wahlfreiheit haben und in einem Wunschquartier auch eine freie Wohnung finden“, so Wilde. 

Strukturelle Leerstandsquote zum 31.12.2020. Quelle: Amt für Wohnen nach Daten der Dortmunder Statistik

Doch das fällt immer schwerer: Die Mieten stiegen aufgrund anhaltend hoher Nachfrage – insbesondere auch nach bezahlbarem Wohnraum – kontinuierlich an.

Der Mietpreismedian für Bestandswohnungen (Wiedervermietungen) hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 3,7 Prozent auf 7,52 Euro/m² netto kalt erhöht. Und das, obwohl viele Gesellschaften und Genossenschaften auch noch Wohnungen im Segment von fünf bis sechs Euro anbieten. 

Im Umkehrschluss liegen mittlerweile viele Mieten auch im Bestand bei deutlich über acht Euro. Neubauten sind nochmals teurer: Die mittleren Angebotsmieten für Neubauwohnungen stiegen gegenüber 2019 um 1,9 Prozent auf 11,10 Euro/m² netto kalt an. Klar ist: Die Preise werden auch 2021 steigen, macht Wilde deutlich.

Familiengerechter Wohnraum ist besonders gefragt

Die Arztpraxen werden zu Wohnungen - zehn Einheiten mit jeweils 100 Quadratmetern werden entstehen - für familienreiche Familien.
Das Viertelwerk errichtet derzeit zehn Wohnungen für kinderreiche Familien in der Nordstadt. Foto: Alex Völkel für Nordstadtblogger

Die Zahl der transferleistungsbeziehenden Haushalte ist pandemiebedingt im Laufe des Jahres 2020 deutlich angestiegen. Generell zeigt sich eine weiterhin hohe und gestiegene Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. 

In diesem Zusammenhang fällt auf, dass größere Familien mit fünf und mehr Personen relativ gesehen deutlich häufiger im Leistungsbezug bzw. Wohngeldempfänger*innen und damit Nachfrager*innen nach preiswertem Wohnraum sind, als andere Haushaltsgrößen. Insofern ist der Bedarf an bezahlbaren großen und familiengerechten Wohnungen als besonders groß einzuschätzen. 

„Dafür gibt es kein ausreichendes Angebot. Wir bewerben das – auch für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Aber auch die Neubaurate in diesem Segment kann den Bedarf nicht decken“, dämpft Ludger Wilde übertriebene Erwartungen.

Rund 44 Millionen für öffentlich geförderten Neubau und Modernisierung

Entwicklung des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestandes zum 31.12. – ab 2021 geschätzt. Quelle: Amt für Wohnen

Zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum konnten im Jahr 2020 insgesamt 43,75 Mio. Euro für Neubau- und Modernisierungsprojekte mit 799 Wohnungen bewilligt werden. Allerdings floss das Geld vor allem in Modernisierungen. Nur 80 öffentlich geförderte Wohnungen wurden im vergangenen Jahr neu gebaut. Damit geht der Bestand weiter in den Sinkflug.

„Der Bestand wird weiter stark sinken. 6400 Wohnungen sind in den vergangenen Jahren aus der Bindung rausgefallen. Bis 2030 werden es noch noch mal 8800 sein, die zusätzlich aus der Bindung fallen“, erklärt Anja Laubrock, stv. Leiterin des Amtes für Wohnen, auf Nachfrage von Nordstadtblogger. Allein im vergangenen Jahr fielen 430 Wohnungen aus der Preisbindung. 

„Um die Abwärtsspirale abzufangen, müssten wir 800 Neubauten pro Jahr fördern. Das ist eine extrem hohe Zahl, die wir so noch nicht gefördert haben“, so Laubrock. Im laufenden Jahr gebe es aber einen Schwerpunkt beim Neubau. „Es gibt 200 Anträge. Wir werden unser selbst gestecktes Ziel am Globalbudget von 35 Millionen erreichen und gehen auch davon aus, dass wir wieder weitere Mittel anfordern können.“

Die Stadt will künftig 800 bis 900 Wohnungen selbst bauen

Wohnungsbestand (Wohnungen in Wohngebäuden) nach Baualter Quelle: Dortmunder Statistik

Die geringen Zahlen insbesondere des öffentlich geförderten Wohnungsbaus schmecken OB Thomas Westphal nicht – Wohnen hat er zu einer seiner Prioritäten gemacht. Seine Zielmarke: 2000 neue Wohnungen pro Jahr. Bei der Vorstellung des Berichts verweist er daher auf die Pläne der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft, die bis Ende des Jahres stehen und selbst Wohnraum schaffen sollen.

Das Ziel der Gesellschaft sei, „in den nächsten Jahren 800 bis 900 Wohnungen zu bauen, bis zu 50 Prozent öffentlich gefördert“, so Westphal. Dennoch machte er deutlich, dass die Stadt die Wohnungsproblematik nicht alleine lösen könne. Auch den hohen Anteil der Modernisierungen am Globalbudget mochte der SPD-Politiker nicht verteufeln: Schließlich gebe es 324.000 Wohnungen in Dortmund. „Wir müssen auch am Bestand arbeiten“, macht der OB deutlich, damit nicht noch mehr Wohnungen aus der Preisbindung fallen.

Ein Knackpunkt ist die verfügbare Fläche: Die großen Neubaugebiete sind „abgegrast“. Größere Parzellen werden von größeren Gesellschaften entwickelt, überwiegend im Geschosswohnungsbau. An Baugrundstücken für Einfamilienhäuser gibt es daher einen akuten Mangel: Die Zahl der registrierten Interessenten für den Einfamilienhausbau auf städtischen Grundstücken beträgt derzeit ca. 7.000. 

Planungskapazitäten konzentrieren sich auf Baureifmachung

Fertig gestellte und genehmigte Wohnungen in Dortmund 2016 bis 2020 Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen

Das Flächenmonitoring und die Bodenvorratspolitik der Stadt sind mittlerweile deutlich intensiviert worden. Die Stadt ist dazu über gegangen, sukzessiv Flächen zu erwerben und zu entwickeln. Darauf werden auch Planungskapazitäten fokussiert.

„Wir machen keinen Bebauungsplan mehr als Vorratsplan für Eigentümer. Wir schaffen nur noch Planrecht für Flächen, wo sich der Eigentümer auch verpflichtet, das auch umzusetzen“, macht Wilde deutlich. Er geht davon aus, 800 bis 1200 Wohneinheiten über Planrecht zu sichern – dies sei eine „gute Ausgangslage und Garant, die 2000 Wohneinheiten zu realisieren“. 

Allerdings braucht es dafür auch die „Kontigente im 34er Bereich“: Im Klartext: Es gibt eine Vielzahl von Baulücken und Brachflächen, für die bereits Planrecht besteht. Doch für diese Baulücken – sie sind größtenteils in privater Hand – gibt es keine Bauverpflichtung. 

2018 steht dem sozialen Wohnungsbau für Neubauten und Sanierungen 30 Millionen Euro zur Verfügung. Foto: NSB-Archiv
Foto: Simon Bierwald

„Was wir aber machen können ist, dass wir Beratungsangebote schaffen“, sagt Wilde mit Blick auf Huckarde, wo dies durchexerziert wurde. Mittlerweile gibt es den politischen Auftrag, das auf die Gesamtstadt auszuweiten, um die Potenziale zu heben. Doch er dämpft übertriebene Erwartungen: „Wir können sie aber nicht aktiv bespielen und alle Baulücken aufkaufen“, so Wilde. 

Kritik gibt es immer wieder an den langen Zeitläufen, bis Projekte umgesetzt werden. So sind die Planungen beispielsweise für die Degginghöfe oder den Bereich der Sckellstraße seit Jahren Thema, aber noch nicht umgesetzt. Das liege nicht alleine an den Kapazitäten im Planungsamt. 

„Die Beteiligungsverfahren und Widerstände führen dazu, dass das in die Länge gezogen wird“, so Wilde. „Wir haben uns personell verstärkt, um die Zielgröße zu erreichen. Uns würde es viel leichter fallen, wenn wir mit weniger Widerständen von außen rechnen müssten. Aber wir stellen uns denen.“

Bericht basiert auf einem komplexen kommunalen Wohnungsmarktbeobachtungssystem

Simon Austrug, Julia Meininghaus Anja Laubrock und Ludger Wilde (v.li.) haben den Wohnungsmarktbericht 2021 vorgestellt.
Simon Austrup, Julia Meininghaus, Anja Laubrock und Ludger Wilde (v.li.) haben den Wohnungsmarktbericht 2021 vorgestellt. Foto: Alex Völkel für Nordstadtblogger

Der 88 Seiten starke Wohnungsmarktbericht 2021 des Amtes für Wohnen zeigt die Situation auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt im Jahr 2020. Im Bereich der Wohnungswirtschaft wird dieser dringlichst erwartet. Der Bericht, federführend von Thomas Böhm, Simon Austrup, Sonja Grauer und Julia Meininghaus verfasst, hat sich zu einem wichtigen Arbeitsmittel entwickelt.

Der Wohnungsmarktbericht wird auf der Grundlage eines komplexen kommunalen Wohnungsmarktbeobachtungssystems erstellt, das Anfang der 1990er-Jahre beim Amt für Wohnen entwickelt wurde und in den vergangenen Jahren bundesweit Verbreitung gefunden hat. 

Hier gibt es den Bericht als PDF zum Download: Wohnungsmarktbericht_Dortmund_2021

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Kommentare

  1. Hohe Nachfrage bei Grundstücken – Erfolgreiche Gebäudewirtschaft: Lagebericht des Sondervermögens (PM Stadt Dortmund)

    Die Betriebsleitung hat am Dienstag dem Verwaltungsvorstand den Jahresabschluss 2020 sowie den Lagebericht des Sondervermögens „Grundstücks- und Vermögensverwaltungsfonds“ vor. Der Jahresabschluss wurde geprüft und uneingeschränkt bestätigt.

    Das Sondervermögen schließt das Wirtschaftsjahr 2020 mit einem Jahresüberschuss von rund 12,3 Millionen Euro ab, davon ist eine Teilausschüttung in Höhe von 5 Millionen Euro an den städtischen Haushalt vorgesehen. Die Bilanzsumme hat sich um rund 9,2 Millionen Euro auf 433,5 Millionen verringert. Das Eigenkapital hat sich durch Einlagen der Stadt und den Jahresüberschuss auf 178,2 Millionen Euro erhöht. Die Eigenkapitalquote konnte gesteigert werden und beträgt jetzt 44,7 % (Vorjahr 42,3 %). Dem Sondervermögen standen im Jahr 2020 ausreichend liquide Mittel zur Verfügung. Auch für die Zukunft wird erwartet, dass die Liquidität gewährleistet ist.

    Im Wirtschaftsjahr 2020 bestand weiterhin eine sehr hohe Nachfrage nach Baugrundstücken, so dass z.B. in den Baugebieten Auf der Kluse (Hörde), Brechtener Heide und Bergfeld (Lücklemberg) zahlreiche Verkäufe erfolgen konnten. Auch am Dortmunder U wurden die letzten zwei verbliebenen Baufelder vermarktet. Neue Wohnbauflächen werden in verschiedenen Stadtteilen entwickelt, um sie für eine Bebauung mit Einfamilienhäusern und für Geschosswohnungsbau bereitzustellen.

    Die Gebäudewirtschaft des Sondervermögens umfasst neben den bereits fertig gestellten und vermieteten Gebäuden die Sanierung und Errichtung städtischer Immobilien und deren Rückvermietung an den städtischen Haushalt, wobei sich dieses Geschäftsfeld auch zukünftig ausweiten wird. Im Jahr 2020 konnte die Planung für die Errichtung einer Akademie für Theater und Digitalität im Dortmunder Hafen und einer 4-fach Sporthalle im Unionviertel vorangetrieben werden und die Sanierung des Rathauses hat begonnen. Zudem wurden die Mehrfamilienhäuser an der Holtestraße sowie Fuchteystraße im Wirtschaftsjahr 2020 fertiggestellt.

  2. IG BAU startet „Lockruf in die Wahlkabine“ per Film zum Thema Wohnen: „…iXen gehen!“ - Wohnungen in Dortmund knapp – Mietenheben ab: In 6 Jahren um 22,9 Prozent gestiegen (PM)

    Das Wohnen fängt beim Wählen an: „Für die Mieten in Dortmund gibt es seit Jahren nur eine Richtung – nämlich immer nach oben“, sagt Gabriele Henter. Die Bezirksvorsitzende der IG BAU Bochum-Dortmund beruft sich dabei auf eine Mietpreis-Analyse des Pestel-Instituts. Im Fokus der Untersuchung steht der Anstieg der Kosten fürs Wohnen, die der Staat übernimmt, wenn Haushalte auf Hartz IV angewiesen sind: Selbst die Kaltmiete für Wohnungen mit einfachem Standard ist demnach in Dortmund von 5,10 Euro pro Quadratmeter (im Januar 2015) auf 6,30 Euro (im April 2021) enorm angestiegen – ein Plus von 22,9 Prozent.

    Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise haben im gleichen Zeitraum deutlich weniger zugelegt – nämlich um 9,8 Prozent, so das Pestel-Institut. „Die neue Bundesregierung muss sich enorm ins Zeug legen und für mehr Wohnungen sorgen“, so Gabriele Henter. Es fehlten vor allem bezahlbare Wohnungen und Sozialwohnungen – gerade auch in Dortmund.

    „Die Situation in Dortmund ist damit Teil der bundesweiten Misere auf dem Wohnungsmarkt“, sagt der IG BAU-Bundesvorsitzende Robert Feiger. Das Drehen an der Mietspirale müsse ein Ende haben. „Die Mieten müssen wieder runter. Dafür muss der Neubau aber deutlich nach oben gehen – vor allem bei den bezahlbaren Wohnungen und bei Sozialwohnungen“, fordert Feiger. Deshalb müsse die neue Bundesregierung „schleunigst ein dickes Wohnungsbau-Paket“ auf den Weg bringen.

    „Damit das passiert, ist eine Botschaft wichtig: Das Wohnen fängt beim Wählen an“, so Feiger. Der IG BAU-Chef appelliert deshalb, „einen kritischen Blick in die Wahlprogramme der Parteien zu werfen und genau zuzuhören, was von denen kommt, die in den Bundestag und ins Kanzleramt wollen“. Es gebe Parteien, die bereits klare Zielmarken beim Neubau von Wohnungen gesetzt hätten. Andere dagegen blieben vage und vermieden konkrete Zahlen.

    „Wohnungen kann man wählen. Gute Arbeit und eine ordentliche Rente übrigens auch“, sagt Feiger. Dazu startet die IG BAU jetzt einen „Lockruf in die Wahlkabine“ – mit Wahl-Clips und der Aufforderung: „… iXen gehen!“. Es sind Film-Spots mit skurrilen Szenen und kuriosen Charaktertypen – wie dem „Luxus-Loft-Dealer“, der als grotesker Makler die Situation auf dem Wohnungsmarkt ebenso schräg wie spöttisch skizziert.

    Die IG BAU will damit einen „Weckruf zur Wahl“ machen: „Es geht darum, die Probleme, die den Menschen auf den Nägeln brennen, klar auf den Punkt zu bringen – mit einem Augenzwinkern. Ob per Briefwahl am Küchentisch oder am 26. September in der Wahlkabine: Wichtig ist, dass die Menschen wählen gehen“, sagt der IG BAU-Bundesvorsitzende Robert Feiger.

    Hier geht es zum Wahl-Clip „Wohnen“ mit einem „Luxus-Loft-Dealer“: http://www.igbau.de/wohnungen-wählen

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