Der Wohnungsmarktbericht 2018 zeigt erste Erfolge auf einem angespannten Wohnungsmarkt in Dortmund

Von Gerd Wüsthoff

Die Situation im Wohnungsmarkt von Dortmund ist – trotz der ersten zaghaften Erfolge des Gegensteuerns – immer noch angespannt. OB Ullrich Sierau und Ludger Wilde, Dezernent für Planen, Wohnen und Umwelt, in Begleitung von Julia Meininghaus, Amt für Wohnen und Stadterneuerung – Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung und Thomas Böhm, haben den Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2017 vorgestellt. Sierau wies darauf hin, das man schon 1985, während des Niedergangs der alten Industrien nicht den damals getroffenen Folgerungen der „Stadtflucht“ vertraute und eine Gegenbewegung vorausahnte. „Das hat uns die Probleme manch anderer Kommunen erspart“, sagt Sierau. Und doch sind das untere und mittlere Preissegment als angespannt zu bezeichnen.

Von der Stadtflucht vor der Wiedervereinigung zur Landflucht von Heute

„Wie richtig wir damals lagen, zeigen uns die heutigen Zahlen und unübersehbaren Zuzugstrends“, erklärt Sierau. „Die Menschen ziehen nicht nur in Dortmund, sondern bundesweit wieder in die Städte. Dortmund hatte viele Einwohner im Zuge des Strukturwandels an das Land, oder in andere Städte verloren. Aber dieser Trend hat sich massiv umgekehrt.“

Im Mittelalter hieß es noch Stadtluft macht frei. Heute weiß man, dank neuester Forschung, dass die Stadt intelligenter macht. Ein Grund ist das als „Schwarmintelligenz“ benannte Phänomen. In Städten ballen sich viele Ideen und der Austausch ist leichter, auch intensiver, was zu vermehrten Innovationen führt. Die Stadt hat aber auch ganz praktische Vorteile gegenüber dem Land: man ist näher am Arbeitsplatz. Man hat ein breiter gefächertes Angebot zur Freizeit, zur Kultur und Weiterbildung.

Nicht das ähnliches im ländlichen Raum nicht auch möglich wäre, aber: „Für die Menschen sind in Städten die Angebote jeglicher Art breiter gefächert als auf dem Land“ bestätigt Thomas Böhm, Leiter des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung. Arbeitsplätze sind meist in den Ballungsräumen und nur mit Aufwand aus dem Umland zu erreichen. Nach der Stadtflucht erlebt man nun die Landflucht aus den unterschiedlichsten Gründen. Ein Grund ist allgemein eine schlechtere Infrastruktur gegenüber der Stadt – häufig genannte Kritikpunkte sind die öffentliche Verkehrsanbindung oder schnelles Internet. Das Land hat hingegen weniger Belastungen, wie Feinstaub oder Bevölkerungsdichte und anderes.

Dortmund will eine soziale und integrative Metropole bleiben

Trotz der Vorahnungen in der Stadtverwaltung, und deren frühes Gegensteuern nach der Liberalisierung des Wohnungsmarktes – unter anderem das Rückfahren der öffentlichen Förderung im sozialen Wohnungsbau, „blieb Dortmund dem Motto der sozialen Stadt für ALLE treu“, erklärt Sierau.

Städtische und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften wurden beginnend in den 1990ern und verstärkt nach 2007, im Zuge der Finanzkrise, verkauft. Die Käufer waren zumeist Immobilienfonds, mit zum Teil skandalösen Folgen – der Hannibal II in Dorstfeld und das Horrorhaus in der Kielstraße sind schlagzeilenträchtige Beispiele für die Folgen von verfehlter Privatisierung.

Dortmund widerstand mit dem Erhalt der DOGEWO, in neuer Rechtsform. Daneben existieren in Dortmund die genossenschaftlichen Gesellschaften, wie etwa Spar und Bau. Zudem werden bei allen neuen Wohnungsbauprojekten 25 Prozent als „Sozialwohungen“ eingefordert, wie auch auf die Ökologie und die energetische Zukunftsfähigkeit geachtet wird.

Eine Entspannung sähe aber anders aus. Trotz des im Bundesdurchschnitt unterdurchschnittlichen Nettokaltmieten-Spiegel in Dortmund. So wird ein ausgewogener Wohnungsmarkt mit drei Prozent Leerstand angegeben. In Dortmund ist er aber mit 1,8 Prozent vorhanden, was die Anspannung im Markt deutlich macht. Zudem zeigt sich der Markt in Dortmund in so fern „bullish“ als die Preise für Grundstücke und Wohnungsaltbestand stetig ansteigen.

In den nächsten Jahren sollen 15.000 neue Wohnungen entstehen

Dortmund strebt mittel- und langfristig an, 15.000 neue Wohneinheiten in Dortmund schaffen zu können. So sind die Baugenehmigungen auf anhaltend hohem Niveau, wobei dem wiederum der Kapazitätsmangel bei den Baufirmen gegenübersteht. Dadurch ist eine schnelle Abhilfe zur Enspannung und sinkenden Mietspiegeln nicht gegeben. „Leider werden die genehmigten Bauvorhaben nicht gezogen, da es an Bauträgern und Baufirmen mangelt, die Wohnungen zu errichten“, sagt Wilde bedauernd. Dortmund ist in der glücklichen Lage, zahlreiche Industriebrachen zu haben, die zentral liegend, in Bauland umgenutzt werden können.

Man könnte eventuell arbeitslose Baufachkräfte aus den Krisenländern engagieren. Dem steht allerdings das weit größere logistische Problem gegenüber – wo könnten sie während des projektbezogenen Arbeitsvertrages leben? Und viele andere Fragen. So bleibt die angespannte Wohungsbau- und Mietsituation länger erhalten. Dortmund konnte aber mit rund 1.600 neuen Wohneinheiten, 2017 fertiggestellt, entgegenwirken. Angestrebt sind aber 2.000 neue Wohnungen jährlich. Dabei vermeidet man in Dortmund, die andernorts stärker notwendige Nachverdichtung, und erhält innerstädtische „Grüne Lungen“, wie Dortmund im allgemeinen einen sehr hohen Grünanteil hat.

2017 flossen 51,1 Millionen Euro Wohnraumfördermittel in die Realisierung von geförderten Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen für 1.013 Wohnungen. Damit hat Dortmund, die mit dem Land NRW vereinbarten Mindest-Wohnraumfördermittel weit überschritten. Dies trug mit dazu bei, dass ein weiteres Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände zunächst etwas gebremst werden konnte.

Das Wachstum von Dortmund spiegelt die gesellschaftlichen Entwicklungen

Dortmund wächst seit langem wieder und hat derzeit 601.780 EinwohnerInnen, 600 Personen mehr als zum Stichtag 31. Dezember 2016. Dabei steigt aber auch der Bedarf an Wohnraum für Ein-Personen Haushalte – aktuell 316.000 (31. Dezember 2017). Dies liegt zum einen an persönlichen Lebensmodellen, wie auch der stetig steigenden Zahl von Studierenden im Wissenschaftstandort Dortmund. Mit in der hohen Zahl der ein-Personen Haushalte eingerechnet sind Personen mit zeitlich befristeten Arbeitsverträgen, die eine Zweitwohnung dafür benötigen.

Diesem besonderen Umstand wird in sofern Rechnung getragen, als das auf dem Gelände des ehemaligen Karstadt Technikhauses und am Dortmunder U Wohneinheiten für ein-Personen Haushalte, für StudentInnen und/oder Singles errichtet werden. Für andere studentische oder alternative Wohnformen, wie StudentInnen-WGs oder Alten-WGs werden aber größere Wohneinheiten benötigt.

Das sich Dortmund als eine sozial integrative Stadt versteht, erscheint Dortmund im Bundesranking als wenig kaufkräftiger Standort. „Wir haben Bezieher von Transferleistungen nicht, wie andernorts, in die Randbezirke oder das Umland abgedrängt, sondern halten sie in der Stadt“, erläutert Sierau. „Wobei wir die High Potentials trotzdem in Hoher Zahl haben.“ Gerade im Bereich, der Familien, die im unteren Einkommen oder der Transferbezieher angesiedelt sind, ist die Situation mehr als angespannt.